O mercado imobiliário em Belo Horizonte

Icon postPublicado em 21/07/2014 O mercado imobiliário em Belo Horizonte Quando analisamos o mercado imobiliário no cenário mineiro, levamos em consideração duas importantes localizações. Além da capital, Belo Horizonte, a cidade de Betim possui uma participação influente e representa 9% do VGV do estado.

O mercado imobiliário de Belo Horizonte Dos 123 empreendimentos lançados nos perímetros analisados, 111 estão na capital mineira, estes que são divididos em 146 torres e 5.073 unidades. Somado aos 12 lançamentos que ocorreram em Betim, o estado de Minas Gerais concluiu 2013 com o VGV de 2,8 bilhões de reais e é o quinto maior mercado imobiliário do Brasil. Em uma visão geral, percebemos que o mercado imobiliário em Minas Gerais possui o seguinte perfil: 45% dos imóveis são do tipo econômico, denominados desta forma por possuírem valor entre 100 a 249 mil reais, 50% deles com 2 dormitórios e 35% dos imóveis possuem na metragem variável de 50 à 69 m². O valor mediano na cidade de Belo Horizonte é R$ 4.750,00/m² e em Betim essa faixa gira em torno de R$ 2.880,00/m². Mercado imobiliário Belo Horizonte: unidades lançadas

Ao analisarmos com uma visão mais aprofundada extraímos dados mais precisos e variáveis. No ano de 2013, 32% dos imóveis edificados na região foram de médio padrão, 17% apartamentos de alto padrão e 6% foram unidades de altíssimo padrão. Além da metragem mediana mencionada no parágrafo acima, 25% dos imóveis foram construídos com dimensões entre 70 a 89 m² e 20% deles com 40 a 49 m². Em relação aos valores a variação também é alta. Em Belo Horizonte, o m² em bairros como Barreiro, Planalto e Padre Eustáquio custa abaixo de R$ 4.000,00. Já nos bairros Sion, Serra, Santo Antônio e Gutierrez o valor pelo mesmo perímetro gira em torno de R$ 9.000,00, e a localização mais cara da cidade fica no bairro Lourdes, onde um apartamento residencial custa em média R$ 11.200,00/m².

Mercado Imobiliário de Belo Horizonte: dados dos bairros Outra característica curiosa que segue a tendência dos principais mercados imobiliários, São Paulo e Rio de Janeiro, é a valorização de imóveis compactos. Apesar desta classificação de imóvel possuir menor participação no índice de construções, equivalente a 2% dos lançamentos, o valor mediano do m² em um apartamento com 0 ou 1 dormitório é o mais caro e chega a marca de R$ 9.850,00. Além de imóveis residenciais, em Belo Horizonte foram lançados 18 torres comerciais, desmembradas em 1.096 unidades e o preço médio do m² para este tipo de imóvel no município é de R$ 10.000,00. Em relação aos hotéis, que representaram 3 empreendimentos construídos, o valor mediano da mesma dimensão chega a R$ 11.630,00. O ano de 2013 marcou o mercado imobiliário em Belo Horizonte e Betim pela redução do nível de estoque, os menores índices de lançamento devem ser superados ao longo de 2014 e início de 2015, período em que outras regiões devem ocupar maiores destaques, como a Vila da Serra e a divisa com Contagem. A tendência para este ano também revela maior oferta entre produtos residenciais voltados para a família, apesar da expectativa não descartar aumento nos demais tipos de imóveis.

A importância do registro das transações imobiliárias no cartório de imóveis

Os tribunais têm entendido que o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado. O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros. Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente. Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade. A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário. Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais. No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel. O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns: Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 1) da instituição de bem de família; 2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; (...) 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…) 17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio; 18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (...) 21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (...) 24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (...) 29) da compra e venda pura e da condicional; 30) da permuta; 31) da dação em pagamento; (...) 33) da doação entre vivos; (…) 35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…) Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro. Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro. O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel. As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado. O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda. Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel. Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária. Deve-se criar, portanto, a consciência de que o registro de cada transação imobiliária é importantíssimo para a segurança, a validade, a eficácia e a oponibilidade delas a terceiros. Por: Phelipe Albuquerque de Souza Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia. Formado em 2009 pela Universidade Federal do Ceará. Fonte: Jus Navegandi

Os passos para registrar um imóvel

“Cabem aos cartórios verificar se a documentação do imóvel está correta. O bom corretor de imóveis não pode vender nada que não tenha o registro.” O registro de um imóvel é fundamental para mostrar a existência da propriedade perante a lei. Neste processo é papel dos cartórios verificar se a documentação está em dia para realizar o registro, como por exemplo, a aprovação da prefeitura e da Câmara Municipal quanto à expansão urbana e Plano Diretor. Como ocorre o processo de regularização de um imóvel? Newton Marques Barbosa, vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI-MG), conversou com a equipe do Redimob sobre o assunto. O registro de imóveis é parte fundamental quando o comprador realiza a compra do imóvel. Qual a importância da regularização de um imóvel? O registro é fundamental, porque você não tem um imóvel se não houver. É importante lembrar que quem não registra não é dono. Os cartórios tem o número da matrícula, a documentação, as informações sobre o imóvel e se está tudo em dia. Neste contexto, qual o papel do corretor de imóveis? O bom corretor de imóveis não pode vender nada que não tenha o registro. A primeira coisa que o profissional precisa saber é se existe registro do imóvel, e isso ele vê no cartório. É muito importante ter seriedade e trabalhar com clareza. Qual o procedimento adequado para regularizar o registro? Existem muitas maneiras, dependendo do tipo de imóvel. A incorporação imobiliária só tem valor se atender a lei 4591, de 1964, e colocou as obrigações para se fazer uma construção. É preciso registrar uma incorporação e dentro disso vai constar todas as informações, como por exemplo o metro quadrado. No caso do loteamento, ele precisa fazer o registro de acordo com a lei 6766. Desta forma destaco que o corretor não pode anunciar a venda ou tentar vender se não houver estes dois registros. Depois de aprovada a planta, o responsável vai até o cartório e requer o registro. Mas para que esta planta seja aprovada, é preciso consentir a expansão urbana da terra e quem determina isso é a Câmara Municipal de Vereadores de cada cidade. Deverá ser criada uma lei específica que vai permitir a expansão urbana. Esta lei já deve ser determinada pelo estatuto da cidade, atravésdo Plano Diretor, mas mesmo havendo um prazo para os municípios se adequarem, muitos ainda não possuem este plano diretor, que é obrigatório. Qual o papel dos cartórios nesse processo? O cartório não pode fazer o registro se não houver aprovação do processo pelo município e pela Câmara Municipal. O loteamento, por exemplo, só pode existir com as autorizações do município e da câmara quanto a expansão urbana. Cabe ao cartório verificar se a documentação está correta, fazer o registro e publicar. O papel do cartório é levar ao público que ali existe um loteamento.

Como funciona o usufruto de imóveis

A doação com usufruto é feita pelo proprietário do imóvel ainda em vida para garantir renda ou moradia a alguém, mas tendo a garantia que o beneficiado não poderá vender o bem ou expulsá-lo de lá. O usufrutuário detém, desde então, todos os direitos sobre o imóvel. Veja as dicas do advogado especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino, e saiba o que fazer – ou não – em caso de usufruto. Passo a Passo 1- É possível predeterminar um período de usufruto? A reserva de usufruto pode ser feita em um período determinado. Quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade. 2- Como fazer o procedimento? A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. O usufruto pode ser instituído também no testamento. Por exemplo, para evitar briga de inventário, o casal já doa seus bens em vida, como reserva de usufruto a eles próprios ou um parente. Quem quer que tenha recebido a doação, é o nu-proprietário. 3- Venda ou aluguel Quem recebe a doação é o dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do usufrutuário (quem tem o direito de usufruir do imóvel). E é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel. Se um apartamento locado está sob estas condições e o usufrutuário morrer, o contrato continua válido. O que muda é que agora o nu-proprietário passará a ser o proprietário total e receberá os aluguéis. 4- Herdeiros diretos Doação é um ato de vontade. Os herdeiros diretos não podem contestar o bem, exceto se seus 50%, de direito, forem doados. Por exemplo, pais que brigaram com o filho decidem doar o único imóvel que têm a um sobrinho. Quando morrerem, o filho legítimo pode contestar na Justiça, pois os pais só podem dispor de 50% dos seus bens a quem quiserem. Nesse caso, o herdeiro direto pode requerer sua metade de direito. 5- Em caso de morte do nu-proprietário Se o nu-proprietário morrer, o herdeiro direto dele receberá o direito à doação e deverá respeitar o usufruto. Por exemplo, se um pai viúvo doou um imóvel a um filho único com direito a usufruto próprio e este filho morre, o herdeiro dele terá o direito ao imóvel, devendo respeitar o direito de usufruto do avô. 6- Em caso de morte do usufrutuário A reserva de usufruto é personalista. Se o usufrutuário morre, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo vender se quiser. Os herdeiros do doador, ou seja, do usufrutuário, não têm direito sobre o bem. 7- Restrições O usufrutuário não pode vender o imóvel e deve conservá-lo. Ele deve usar como se fosse dele, devendo pagar todas as taxas. Se ele deixa de pagar o condomínio, a ação é movida contra ele e o nu-proprietário. 8- Cancelamento de contrato É possível revogar a concessão de usufruto. É só voltar ao cartório e desfazê-lo. Os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos no cartório, sim. Fonte: Extra explica

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A partir de 5 de maio será possível mudar o banco do financiamento de imóveis

Essa possibilidade de transferir a dívida de um banco para outro foi autorizada pelo Conselho Curador do FGTS em março deste ano A partir do dia 5 de maio será possível fazer a migração do financiamento de um imóvel de um banco para o outro. A regra, porém, só pode ser aplicada em caso de compra onde tenha sido usado recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A ideia é que com esse novo procedimento seja possível para os clientes barganhar menores taxas de juros para os financiamentos. A Caixa Econômica publicou, na terça (22), no Diário Oficial da União (DOU) uma circular com os critérios e procedimentos operacionais para a execução de portabilidade de financiamentos habitacionais concedidos a pessoas físicas com recursos do FGTS. Essa possibilidade de transferir a dívida de um banco para outro foi autorizada pelo Conselho Curador do FGTS em março deste ano. No fim do ano passado, o Conselho Monetário Nacional (CMN) já havia aprovado resolução sobre a portabilidade de operações de crédito, que entrará em vigor em 5 de maio. Antes era preciso que o Conselho Curador do FGTS aprovasse a portabilidade para as operações envolvendo o dinheiro do Fundo e, na sequência, edição de ato da Caixa, operadora do FGTS, regulamentando a medida. Segundo a circular da Caixa, os agentes financeiros do FGTS podem efetuar a portabilidade exclusivamente sob a forma de sub-rogação de dívida, observada a habilitação e o limite de recursos do agente proponente disponível junto ao agente operador do FGTS. O regulamento permite que os bancos possam reduzir o percentual do diferencial de juros e a taxa de administração, nas operações em que estas são pagas pelo devedor, como forma de incentivar a portabilidade. Já o valor e o prazo da operação no agente financeiro proponente não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito, objeto da portabilidade na data da sub-rogação da dívida. De acordo com a norma, o sistema de amortização da operação de crédito objeto da portabilidade não pode ser alterado e os contratos de financiamento na fase de construção não são objetos de portabilidade. A Caixa ainda não indicou como será o procedimento para os clientes. Fonte: Correio24Horas

Consumidor já pode mudar o banco do financiamento de imóveis

Mudanças diminuem a burocracia e devem estimular que mais consumidores migrem suas dívidas de banco em busca de juros menores Levar uma dívida de um banco a outro para conseguir juros mais baixos vai ficar mais fácil. A partir de hoje, a chamada portabilidade de crédito ganha novas regras e fica menos burocrática. Com isso, a expectativa é de que mais consumidores tentem diminuir o custo de suas dívidas. Já os bancos devem acirrar a disputa para manter seus clientes. A portabilidade vale para todas as operações de crédito imobiliário, financiamento de veículos, Crédito Direto ao Consumidor (CDC), crédito pessoal e as linhas de crédito consignado (INSS, público e privado). Para migrar uma dívida, o consumidor pode procurar diretamente o banco escolhido. Essa instituição vai pedir ao banco original as informações do atual crédito - o prazo para fornecimento dos dados é de um dia útil. Após isso, o banco original da dívida terá cinco dias úteis para apresentar uma contraproposta. Se nada for feito nesse período, a dívida migra automaticamente para a nova instituição. O segundo banco, então, liquida antecipadamente a dívida junto à instituição financeira original e a toma para si, oferecendo uma taxa de juros menor. Toda a operação será feita por meio de um sistema eletrônico, o que traz agilidade e deve estimular mais consumidores a trocar de dívida. Como funciona a portabilidade: 1.Para fazer a transferência, o consumidor deve pedir informações do crédito ao banco em que o financiamento foi feito. Antes, deve fazer pesquisas para saber se de fato a mudança vale a pena. 2.A informação deve ser levada ao banco escolhido e o banco original tem 5 dias úteis para apresentar contraproposta. Após o prazo, a transferência é automática. 3. É preciso ficar atento às propostas de portabilidade de instituições financeiras. Há relatos de dívidas que aumentam em razão de empréstimos não solicitados. Outra mudança do novo regulamento é que só taxas de juros e de administração do banco podem ser alteradas, baixando o valor da mensalidade paga pelo consumidor. O prazo e o valor do financiamento não podem elevados. A nova regulamentação também proíbe as instituições de repassar ao consumidor os custos diretos da operação. Além disso, os bancos agora são obrigados a apresentar informações claras em suas agências sobre a portabilidade e ter funcionários capacitados para tirar as dúvidas dos consumidores. A associação de consumidores Proteste tem uma avaliação positiva sobre as mudanças. "Todas as portabilidades são importantes, pois ampliam as opções do consumidor, promovem a concorrência e contribuem para que ele tenha acesso a melhores serviços. Entretanto, a Proteste defende atenção especial às instituições financeiras que ainda não executam plenamente a portabilidade", diz a associação em uma cartilha com o passo a passo da portabilidade, que está disponível no site (www.proteste.org.br/cartilhas). O documento foi escrito em conjunto com o Canal do Crédito, site especializado na comparação de produtos financeiros, e traz informações sobre a troca de dívida, com enfoque nos financiamentos imobiliários. O principal cuidado que o consumidor deve tomar, alerta a supervisora da área de assuntos financeiros do Procon-SP, Renata Reis, é não fazer a portabilidade por impulso. Se não sabe o custo efetivo total (CET) de seu financiamento, o consumidor deve solicitá-lo à instituição financeira e fazer uma pesquisa no mercado para ver se a portabilidade vale a pena. O Conselho Monetário Nacional (CMN) também definiu novas regras para o cálculo do saldo devedor. Para as operações contratadas a partir de hoje, o cálculo deve ser feito exclusivamente com base na taxa de juros firmada no momento da contratação do crédito. Anteriormente, o cálculo considerava as taxas Selic da data de contratação e de liquidação da operação. Crédito imobiliário. Para o caso de financiamento concedido com recursos do FGTS, o banco que fica com o crédito imobiliário assume também a dívida perante o Fundo. As regras e critérios para essa operação foram definidos no último dia 22 pela Caixa Econômica Federal, o agente operador do FGTS. O banco informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que está analisando a resolução do CMN para aplicá-la integralmente. Imóveis financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida, que utilizam o FGTS, também podem ter sua dívida transferida de banco desde que já tenham sido construídos. Na prática, contudo, as taxas desses financiamentos já são menores que a média do mercado e diminuir o custo da operação pode ser mais difícil. Os contratos de financiamento em fase de construção continuam de fora das operações de portabilidade. A troca da dívida com imóvel pode, no entanto, não valer a pena para o consumidor. Se as taxas de juros não forem muito inferiores, taxas extras podem encarecer a operação, alerta Weberth Costa, advogado da associação de consumidores Proteste. "O consumidor ainda terá outros custos, como registro em cartório dessa nova operação", explica. Outras taxas, como o custo de vistoria do imóvel pelo banco que está tomando a dívida, também não foram regulamentadas. O financiamento habitacional requer atenção especial a todos os detalhes e taxas. Em geral, é uma dívida de longo prazo e, uma vez feito um mau negócio, será carregada por muitos anos. Fonte: Estadão

Cartilha de avaliação de imóveis - Avaliação de Apartamentos

1- Faça uma pesquisa sobre o valor médio dos apartamentos semelhantes, e que estejam na mesma região, faça também uma avaliação de imóveis similares, se não for possível ter uma avaliação de apartamento do mesmo tamanho, divida o valor do apartamento obtido pela metragem deste apartamento, depois obtenha o valor aproximado do metro quadrado do apartamento que você esta vendendo. 2- Observe se os terrenos do edifício estão em uma situação privilegiada ou mal posicionados ou declividade acentuada, faça uma relação entre estes fatores, para obter o valor estimado. 3- Em alguns casos pode-se ver as diferenças de valores de IPTU entre os apartamentos mais valorizados e menos valorizados, mas tome cuidado pois na maioria dos casos o IPTU não ilustra o valor real do bem. 4-Após avaliar o apartamento é hora de avaliar a edificação, procure saber qual o tempo de construção, quanto mais antigo menor a avaliação. 5- faça uma avaliação do nível do acabamento e dos materiais empregados na construção, leve também em consideração a arquitetura, quanto mais refinado o acabamento e a arquitetura mais cara será a avaliação. 6- Busque o valor que custaria a construção deste bem por metro quadrado, busque índices de construção que são fornecidos por órgãos , construtoras e etc, o SINDUSON oferece um valor para vários padrões de construções, que poderá servir de parâmetro. 7- verifique alguns aspectos opcionais, como nível de ruído, posição do sol, infra-estrutura, vizinhança ( se tem bares, hospitais, ou é eminentemente comercial.), se tem garagem, se o acesso é fácil. 8-Mostre o seu critério para seu cliente, isto fará com que ele tenha mais segurança em seu preço. 10- Lembre-se de que em muitos casos o cliente tem uma avaliação própria do bem, evite contesta-lo, se for o caso da avaliação do cliente estar muito acima do preço, alerte-o sobre a dificuldade de se vender sob estas condições. 11- Por fim use o nosso “formulário de descrição e avaliação do imóvel” ( clique aqui para baixar ) , que poderá ser baixado em seu computador na página “Facilidades para o Corretor” no sitedoscorretores.com.br

Isenção de imposto sobre venda de imóveis é aprovada

Quem vende um imóvel e utiliza o dinheiro para a compra de outro no prazo de um ano estará isento de imposto de renda incidente sobre eventuais ganhos obtidos nas transações, o chamado ganho de capital ou lucro imobiliário. Essa é a essência do relatório do senador Eduardo Suplicy (PT-SP) ao Projeto de Lei do Senado (PLS nº 21/2009), aprovado por unanimidade e em decisão terminativa nesta terça-feira pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado. O projeto segue agora para a Câmara dos Deputados. Ao duplicar o prazo atual de 180 dias para isenção do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), o senador Eduardo Suplicy explicou que os valores elevados dos imóveis residenciais e o número de pessoas envolvidas tornam a transação, em muitos casos, altamente complexa, não se resolvendo rapidamente. Aumentando o prazo de 180 dias para 365 dias, o mérito do projeto é garantir prazo necessário para que o vendedor do imóvel compre outro nesse período e fique isento do pagamento do imposto de renda sobre os valores. Um exemplo comum ocorre quando uma pessoa compra um imóvel e depois que os filhos crescem decide vendê-lo. Pagou-se pela casa R$ 30 mil a vinte anos e vendeu por R$ 100 mil, o imposto apenas incidirá sobre a diferença, o ganho de capital de R$ 70 mil, desde que essa pessoa não adquira outro imóvel no período de 365 dias. “Esse lucro auferido na venda não será tributado se a pessoa física adquirir outra casa em 365 dias e atende uma reivindicação antiga”, afirmou Suplicy. Confira o relatório do senador Eduardo Suplicy

Bolha ou boataria imobiliária

O Brasil não vive uma bolha imobiliária e nem há risco imediato que isso ocorra. Essa é uma afirmação que se pode fazer com tranquilidade e por diversas razões. Além do déficit habitacional altíssimo, de 5,24 milhões de residências, há a diferença entre forma de financiamento de imóveis nos Estados Unidos e Brasil, que têm modelos completamente diferentes de hipoteca imobiliária, e a disparidade entre as taxas de juros, o que impede uma comparação entre os mercados. O mercado imobiliário continua ativo e empresas continuam lançando diversos empreendimentos, cujas vendas continuam ocorrendo, tudo normalmente. E o que mudou ou está mudando e que embasaria a teoria da bolha alardeada por alguns? Durante décadas, o Brasil sofreu coma repressão do mercado imobiliário e falta de crédito para financiar a construção e venda de imóveis. Mas, isso mudou. A economia aqueceu, o crédito ampliou, houve a criação de leis que facilitaram o financiamento de imóveis de maior valor coma criação do SFI, entrada no mercado de capitais das empresas de construção, o que trouxe maior volume de dinheiro para construir, além de diversos outros fatores convergentes que criaram um cenário quase perfeito para a indústria da construção civil. Evidente que os preços dos imóveis também estavam estagnados, assim como o mercado e, quando esse mercado se movimenta de forma acelerada, os valores do metro quadrado aumentam. É um movimento natural de ajuste, que respeita a lei da oferta e da procura. E parece que este equilíbrio foi atingido, coma acomodação dos preços dos imóveis e também das vendas em um ritmo menos alucinante. Os preços dos imóveis não vão cair e não haverá uma devolução em massa de imóveis já comprados. Alguns ajustes, até com alguma diminuição muito pontual no preço de um ou outro imóvel, haverá, mas jamais uma queda generalizada, especialmente porque o mercado continua ativo com lançamentos e vendas em todas as regiões. A figura do especulador, que se autodenominava investidor, também desapareceu. Com a disparada dos preços, especuladores compravam imóveis na planta e lucravam milhões com a revenda desses imóveis quando prontos. Essa farra pode ter acabado e esses “investidores”, acostumados a lucrar fácil, podem estar sentindo os efeitos do fim da bolha especulativa. Incorporadoras, criadas especificamente para lucrar milhões na bolsa de valores sem se preocupar muito com a construção de imóveis, também estão sofrendo os efeitos da bolha especulativa e anunciam o cancelamento de novos empreendimentos. Falar em bolha imobiliária é uma boa estratégia para quem pretende comprar imóveis mais barato de pessoas preocupadas com o futuro de seu investimento. Fabricar um cenário de incerteza e alardear prejuízo certo para quem comprou imóvel pode ser uma boa maneira de convencer esta pessoa a se desfazer do seu imóvel a preços menores. Desta forma, se há uma bolha no mercado imobiliário, arrisco dizer que é especulativa e que não mudará, pelo menos a curto prazo, os preços dos imóveis, que estão se ajustando ao mercado e certamente não cairão de forma generalizada. Para quem espera uma grande queda de preços para comprar seu imóvel, é melhor desistir. MARCELO TAPAI Advogado especialista em mercado imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados

Como conseguir exclusividade na captação de imóveis

Para um corretor, a venda do imóvel começa já na captação. Captar um bom número de imóveis de qualidade, boa localização e com grande potencial de venda é o segredo da maior parte dos corretores de sucesso. Mas que tal se, ao achar um imóvel com essas características, você ainda conseguir um contrato de exclusividade? Parece bom demais para ser verdade, mas é exatamente isso que diversos corretores pelo Brasil fazem todos os dias. O segredo para conseguir a exclusividade na negociação de um imóvel é apontar para os proprietários quais são as vantagens deste tipo de contrato. Veja a seguir quais elas são e aprenda a captar imóveis com exclusividade. Maior rapidez na venda Um contrato de exclusividade permite que o corretor trabalhe tendo a certeza que seus esforços na venda do imóvel não serão jogados fora. Por que você investiria em publicidade e se dedicaria a vender um imóvel com afinco quando não tem certeza se a venda será mesmo realizada por você? Demonstre para o proprietário como a exclusividade pode garantir uma dedicação maior à venda do imóvel que, consequentemente, poderá ser vendido mais rapidamente. A negociação rápida é um dos principais objetivos da maioria dos vendedores. Mais segurança para todos os envolvidos Outra grande vantagem que traz um contrato de exclusividade é a maior segurança para todos os que estão envolvidos na venda: comprador, corretor e vendedor. Isso acontece porque a exclusividade permite uma maior transparência nas relações. Para o comprador, é a certeza de que o preço que está sendo cobrado é realmente esse, não haverá diferença de valores com outro corretor ou imobiliária. Para o vendedor, há a maior segurança de saber que apenas um corretor fará a negociação, podendo conversar diretamente com ele, dividindo suas dúvidas e necessidades. Mostre seu diferencial Por que é interessante, para o proprietário do imóvel, oferecer exclusividade para você? Veja bem, não estamos falando aqui das vantagens apontadas acima, que falam sobre a exclusividade de um modo geral. Quais características você possui como corretor que fazem com que seja interessante para o vendedor escolher você e não qualquer outro? Você precisa saber responder isso rapidamente e de um modo satisfatório. Apresente quais são as características que você possui e lhe diferenciam dos outros corretores. Pode ser a sua forma de vender, a imobiliária que trabalha, o contato com grande número de clientes em potencial ou qualquer outra vantagem que você apresenta em relação aos outros. Ou seja, você também precisa mostrar porque o proprietário deve escolher você, não só as vantagens de um contrato de exclusividade. A exclusividade é possível Como vimos, para conseguir a exclusividade na venda de um imóvel você precisa demonstrar para o proprietário quais são as principais vantagens deste tipo de contrato. A exclusividade garante, na maioria das vezes, uma venda mais rápida, porque o corretor tem a certeza de que pode concentrar todos os seus esforços na venda do imóvel, sem correr riscos. Ela também dá maior segurança aos envolvidos na negociação.

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Mercado Imobiliário: Venda por contrato de gaveta antecipa vencimento d...: O Tribunal Regional Federal da 4ª Região decidiu que uma moradora que adquiriu imóvel de beneficiária do programa Minha Casa Minha Vida, em...