A importância do registro das transações imobiliárias no cartório de imóveis

Os tribunais têm entendido que o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado. O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros. Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente. Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade. A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário. Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais. No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel. O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns: Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: 1) da instituição de bem de família; 2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; (...) 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…) 17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio; 18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (...) 21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (...) 24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (...) 29) da compra e venda pura e da condicional; 30) da permuta; 31) da dação em pagamento; (...) 33) da doação entre vivos; (…) 35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…) Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro. Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro. O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel. As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado. O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda. Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel. Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária. Deve-se criar, portanto, a consciência de que o registro de cada transação imobiliária é importantíssimo para a segurança, a validade, a eficácia e a oponibilidade delas a terceiros. Por: Phelipe Albuquerque de Souza Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia. Formado em 2009 pela Universidade Federal do Ceará. Fonte: Jus Navegandi

Os passos para registrar um imóvel

“Cabem aos cartórios verificar se a documentação do imóvel está correta. O bom corretor de imóveis não pode vender nada que não tenha o registro.” O registro de um imóvel é fundamental para mostrar a existência da propriedade perante a lei. Neste processo é papel dos cartórios verificar se a documentação está em dia para realizar o registro, como por exemplo, a aprovação da prefeitura e da Câmara Municipal quanto à expansão urbana e Plano Diretor. Como ocorre o processo de regularização de um imóvel? Newton Marques Barbosa, vice-presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI-MG), conversou com a equipe do Redimob sobre o assunto. O registro de imóveis é parte fundamental quando o comprador realiza a compra do imóvel. Qual a importância da regularização de um imóvel? O registro é fundamental, porque você não tem um imóvel se não houver. É importante lembrar que quem não registra não é dono. Os cartórios tem o número da matrícula, a documentação, as informações sobre o imóvel e se está tudo em dia. Neste contexto, qual o papel do corretor de imóveis? O bom corretor de imóveis não pode vender nada que não tenha o registro. A primeira coisa que o profissional precisa saber é se existe registro do imóvel, e isso ele vê no cartório. É muito importante ter seriedade e trabalhar com clareza. Qual o procedimento adequado para regularizar o registro? Existem muitas maneiras, dependendo do tipo de imóvel. A incorporação imobiliária só tem valor se atender a lei 4591, de 1964, e colocou as obrigações para se fazer uma construção. É preciso registrar uma incorporação e dentro disso vai constar todas as informações, como por exemplo o metro quadrado. No caso do loteamento, ele precisa fazer o registro de acordo com a lei 6766. Desta forma destaco que o corretor não pode anunciar a venda ou tentar vender se não houver estes dois registros. Depois de aprovada a planta, o responsável vai até o cartório e requer o registro. Mas para que esta planta seja aprovada, é preciso consentir a expansão urbana da terra e quem determina isso é a Câmara Municipal de Vereadores de cada cidade. Deverá ser criada uma lei específica que vai permitir a expansão urbana. Esta lei já deve ser determinada pelo estatuto da cidade, atravésdo Plano Diretor, mas mesmo havendo um prazo para os municípios se adequarem, muitos ainda não possuem este plano diretor, que é obrigatório. Qual o papel dos cartórios nesse processo? O cartório não pode fazer o registro se não houver aprovação do processo pelo município e pela Câmara Municipal. O loteamento, por exemplo, só pode existir com as autorizações do município e da câmara quanto a expansão urbana. Cabe ao cartório verificar se a documentação está correta, fazer o registro e publicar. O papel do cartório é levar ao público que ali existe um loteamento.

Como funciona o usufruto de imóveis

A doação com usufruto é feita pelo proprietário do imóvel ainda em vida para garantir renda ou moradia a alguém, mas tendo a garantia que o beneficiado não poderá vender o bem ou expulsá-lo de lá. O usufrutuário detém, desde então, todos os direitos sobre o imóvel. Veja as dicas do advogado especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino, e saiba o que fazer – ou não – em caso de usufruto. Passo a Passo 1- É possível predeterminar um período de usufruto? A reserva de usufruto pode ser feita em um período determinado. Quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade. 2- Como fazer o procedimento? A doação com reserva de usufruto é feita no cartório. O usufruto pode ser instituído também no testamento. Por exemplo, para evitar briga de inventário, o casal já doa seus bens em vida, como reserva de usufruto a eles próprios ou um parente. Quem quer que tenha recebido a doação, é o nu-proprietário. 3- Venda ou aluguel Quem recebe a doação é o dono parcial e não pode vender ou alugar sem o consentimento do usufrutuário (quem tem o direito de usufruir do imóvel). E é este quem tem o direito de receber o dinheiro do aluguel. Se um apartamento locado está sob estas condições e o usufrutuário morrer, o contrato continua válido. O que muda é que agora o nu-proprietário passará a ser o proprietário total e receberá os aluguéis. 4- Herdeiros diretos Doação é um ato de vontade. Os herdeiros diretos não podem contestar o bem, exceto se seus 50%, de direito, forem doados. Por exemplo, pais que brigaram com o filho decidem doar o único imóvel que têm a um sobrinho. Quando morrerem, o filho legítimo pode contestar na Justiça, pois os pais só podem dispor de 50% dos seus bens a quem quiserem. Nesse caso, o herdeiro direto pode requerer sua metade de direito. 5- Em caso de morte do nu-proprietário Se o nu-proprietário morrer, o herdeiro direto dele receberá o direito à doação e deverá respeitar o usufruto. Por exemplo, se um pai viúvo doou um imóvel a um filho único com direito a usufruto próprio e este filho morre, o herdeiro dele terá o direito ao imóvel, devendo respeitar o direito de usufruto do avô. 6- Em caso de morte do usufrutuário A reserva de usufruto é personalista. Se o usufrutuário morre, o nu-proprietário passa a ter o total direito sobre o imóvel, podendo vender se quiser. Os herdeiros do doador, ou seja, do usufrutuário, não têm direito sobre o bem. 7- Restrições O usufrutuário não pode vender o imóvel e deve conservá-lo. Ele deve usar como se fosse dele, devendo pagar todas as taxas. Se ele deixa de pagar o condomínio, a ação é movida contra ele e o nu-proprietário. 8- Cancelamento de contrato É possível revogar a concessão de usufruto. É só voltar ao cartório e desfazê-lo. Os impostos não serão cobrados, mas as custas dos atos no cartório, sim. Fonte: Extra explica