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A partir de 5 de maio será possível mudar o banco do financiamento de imóveis

Essa possibilidade de transferir a dívida de um banco para outro foi autorizada pelo Conselho Curador do FGTS em março deste ano A partir do dia 5 de maio será possível fazer a migração do financiamento de um imóvel de um banco para o outro. A regra, porém, só pode ser aplicada em caso de compra onde tenha sido usado recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A ideia é que com esse novo procedimento seja possível para os clientes barganhar menores taxas de juros para os financiamentos. A Caixa Econômica publicou, na terça (22), no Diário Oficial da União (DOU) uma circular com os critérios e procedimentos operacionais para a execução de portabilidade de financiamentos habitacionais concedidos a pessoas físicas com recursos do FGTS. Essa possibilidade de transferir a dívida de um banco para outro foi autorizada pelo Conselho Curador do FGTS em março deste ano. No fim do ano passado, o Conselho Monetário Nacional (CMN) já havia aprovado resolução sobre a portabilidade de operações de crédito, que entrará em vigor em 5 de maio. Antes era preciso que o Conselho Curador do FGTS aprovasse a portabilidade para as operações envolvendo o dinheiro do Fundo e, na sequência, edição de ato da Caixa, operadora do FGTS, regulamentando a medida. Segundo a circular da Caixa, os agentes financeiros do FGTS podem efetuar a portabilidade exclusivamente sob a forma de sub-rogação de dívida, observada a habilitação e o limite de recursos do agente proponente disponível junto ao agente operador do FGTS. O regulamento permite que os bancos possam reduzir o percentual do diferencial de juros e a taxa de administração, nas operações em que estas são pagas pelo devedor, como forma de incentivar a portabilidade. Já o valor e o prazo da operação no agente financeiro proponente não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito, objeto da portabilidade na data da sub-rogação da dívida. De acordo com a norma, o sistema de amortização da operação de crédito objeto da portabilidade não pode ser alterado e os contratos de financiamento na fase de construção não são objetos de portabilidade. A Caixa ainda não indicou como será o procedimento para os clientes. Fonte: Correio24Horas

Consumidor já pode mudar o banco do financiamento de imóveis

Mudanças diminuem a burocracia e devem estimular que mais consumidores migrem suas dívidas de banco em busca de juros menores Levar uma dívida de um banco a outro para conseguir juros mais baixos vai ficar mais fácil. A partir de hoje, a chamada portabilidade de crédito ganha novas regras e fica menos burocrática. Com isso, a expectativa é de que mais consumidores tentem diminuir o custo de suas dívidas. Já os bancos devem acirrar a disputa para manter seus clientes. A portabilidade vale para todas as operações de crédito imobiliário, financiamento de veículos, Crédito Direto ao Consumidor (CDC), crédito pessoal e as linhas de crédito consignado (INSS, público e privado). Para migrar uma dívida, o consumidor pode procurar diretamente o banco escolhido. Essa instituição vai pedir ao banco original as informações do atual crédito - o prazo para fornecimento dos dados é de um dia útil. Após isso, o banco original da dívida terá cinco dias úteis para apresentar uma contraproposta. Se nada for feito nesse período, a dívida migra automaticamente para a nova instituição. O segundo banco, então, liquida antecipadamente a dívida junto à instituição financeira original e a toma para si, oferecendo uma taxa de juros menor. Toda a operação será feita por meio de um sistema eletrônico, o que traz agilidade e deve estimular mais consumidores a trocar de dívida. Como funciona a portabilidade: 1.Para fazer a transferência, o consumidor deve pedir informações do crédito ao banco em que o financiamento foi feito. Antes, deve fazer pesquisas para saber se de fato a mudança vale a pena. 2.A informação deve ser levada ao banco escolhido e o banco original tem 5 dias úteis para apresentar contraproposta. Após o prazo, a transferência é automática. 3. É preciso ficar atento às propostas de portabilidade de instituições financeiras. Há relatos de dívidas que aumentam em razão de empréstimos não solicitados. Outra mudança do novo regulamento é que só taxas de juros e de administração do banco podem ser alteradas, baixando o valor da mensalidade paga pelo consumidor. O prazo e o valor do financiamento não podem elevados. A nova regulamentação também proíbe as instituições de repassar ao consumidor os custos diretos da operação. Além disso, os bancos agora são obrigados a apresentar informações claras em suas agências sobre a portabilidade e ter funcionários capacitados para tirar as dúvidas dos consumidores. A associação de consumidores Proteste tem uma avaliação positiva sobre as mudanças. "Todas as portabilidades são importantes, pois ampliam as opções do consumidor, promovem a concorrência e contribuem para que ele tenha acesso a melhores serviços. Entretanto, a Proteste defende atenção especial às instituições financeiras que ainda não executam plenamente a portabilidade", diz a associação em uma cartilha com o passo a passo da portabilidade, que está disponível no site (www.proteste.org.br/cartilhas). O documento foi escrito em conjunto com o Canal do Crédito, site especializado na comparação de produtos financeiros, e traz informações sobre a troca de dívida, com enfoque nos financiamentos imobiliários. O principal cuidado que o consumidor deve tomar, alerta a supervisora da área de assuntos financeiros do Procon-SP, Renata Reis, é não fazer a portabilidade por impulso. Se não sabe o custo efetivo total (CET) de seu financiamento, o consumidor deve solicitá-lo à instituição financeira e fazer uma pesquisa no mercado para ver se a portabilidade vale a pena. O Conselho Monetário Nacional (CMN) também definiu novas regras para o cálculo do saldo devedor. Para as operações contratadas a partir de hoje, o cálculo deve ser feito exclusivamente com base na taxa de juros firmada no momento da contratação do crédito. Anteriormente, o cálculo considerava as taxas Selic da data de contratação e de liquidação da operação. Crédito imobiliário. Para o caso de financiamento concedido com recursos do FGTS, o banco que fica com o crédito imobiliário assume também a dívida perante o Fundo. As regras e critérios para essa operação foram definidos no último dia 22 pela Caixa Econômica Federal, o agente operador do FGTS. O banco informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que está analisando a resolução do CMN para aplicá-la integralmente. Imóveis financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida, que utilizam o FGTS, também podem ter sua dívida transferida de banco desde que já tenham sido construídos. Na prática, contudo, as taxas desses financiamentos já são menores que a média do mercado e diminuir o custo da operação pode ser mais difícil. Os contratos de financiamento em fase de construção continuam de fora das operações de portabilidade. A troca da dívida com imóvel pode, no entanto, não valer a pena para o consumidor. Se as taxas de juros não forem muito inferiores, taxas extras podem encarecer a operação, alerta Weberth Costa, advogado da associação de consumidores Proteste. "O consumidor ainda terá outros custos, como registro em cartório dessa nova operação", explica. Outras taxas, como o custo de vistoria do imóvel pelo banco que está tomando a dívida, também não foram regulamentadas. O financiamento habitacional requer atenção especial a todos os detalhes e taxas. Em geral, é uma dívida de longo prazo e, uma vez feito um mau negócio, será carregada por muitos anos. Fonte: Estadão

Cartilha de avaliação de imóveis - Avaliação de Apartamentos

1- Faça uma pesquisa sobre o valor médio dos apartamentos semelhantes, e que estejam na mesma região, faça também uma avaliação de imóveis similares, se não for possível ter uma avaliação de apartamento do mesmo tamanho, divida o valor do apartamento obtido pela metragem deste apartamento, depois obtenha o valor aproximado do metro quadrado do apartamento que você esta vendendo. 2- Observe se os terrenos do edifício estão em uma situação privilegiada ou mal posicionados ou declividade acentuada, faça uma relação entre estes fatores, para obter o valor estimado. 3- Em alguns casos pode-se ver as diferenças de valores de IPTU entre os apartamentos mais valorizados e menos valorizados, mas tome cuidado pois na maioria dos casos o IPTU não ilustra o valor real do bem. 4-Após avaliar o apartamento é hora de avaliar a edificação, procure saber qual o tempo de construção, quanto mais antigo menor a avaliação. 5- faça uma avaliação do nível do acabamento e dos materiais empregados na construção, leve também em consideração a arquitetura, quanto mais refinado o acabamento e a arquitetura mais cara será a avaliação. 6- Busque o valor que custaria a construção deste bem por metro quadrado, busque índices de construção que são fornecidos por órgãos , construtoras e etc, o SINDUSON oferece um valor para vários padrões de construções, que poderá servir de parâmetro. 7- verifique alguns aspectos opcionais, como nível de ruído, posição do sol, infra-estrutura, vizinhança ( se tem bares, hospitais, ou é eminentemente comercial.), se tem garagem, se o acesso é fácil. 8-Mostre o seu critério para seu cliente, isto fará com que ele tenha mais segurança em seu preço. 10- Lembre-se de que em muitos casos o cliente tem uma avaliação própria do bem, evite contesta-lo, se for o caso da avaliação do cliente estar muito acima do preço, alerte-o sobre a dificuldade de se vender sob estas condições. 11- Por fim use o nosso “formulário de descrição e avaliação do imóvel” ( clique aqui para baixar ) , que poderá ser baixado em seu computador na página “Facilidades para o Corretor” no sitedoscorretores.com.br

Isenção de imposto sobre venda de imóveis é aprovada

Quem vende um imóvel e utiliza o dinheiro para a compra de outro no prazo de um ano estará isento de imposto de renda incidente sobre eventuais ganhos obtidos nas transações, o chamado ganho de capital ou lucro imobiliário. Essa é a essência do relatório do senador Eduardo Suplicy (PT-SP) ao Projeto de Lei do Senado (PLS nº 21/2009), aprovado por unanimidade e em decisão terminativa nesta terça-feira pela Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado. O projeto segue agora para a Câmara dos Deputados. Ao duplicar o prazo atual de 180 dias para isenção do Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), o senador Eduardo Suplicy explicou que os valores elevados dos imóveis residenciais e o número de pessoas envolvidas tornam a transação, em muitos casos, altamente complexa, não se resolvendo rapidamente. Aumentando o prazo de 180 dias para 365 dias, o mérito do projeto é garantir prazo necessário para que o vendedor do imóvel compre outro nesse período e fique isento do pagamento do imposto de renda sobre os valores. Um exemplo comum ocorre quando uma pessoa compra um imóvel e depois que os filhos crescem decide vendê-lo. Pagou-se pela casa R$ 30 mil a vinte anos e vendeu por R$ 100 mil, o imposto apenas incidirá sobre a diferença, o ganho de capital de R$ 70 mil, desde que essa pessoa não adquira outro imóvel no período de 365 dias. “Esse lucro auferido na venda não será tributado se a pessoa física adquirir outra casa em 365 dias e atende uma reivindicação antiga”, afirmou Suplicy. Confira o relatório do senador Eduardo Suplicy

Bolha ou boataria imobiliária

O Brasil não vive uma bolha imobiliária e nem há risco imediato que isso ocorra. Essa é uma afirmação que se pode fazer com tranquilidade e por diversas razões. Além do déficit habitacional altíssimo, de 5,24 milhões de residências, há a diferença entre forma de financiamento de imóveis nos Estados Unidos e Brasil, que têm modelos completamente diferentes de hipoteca imobiliária, e a disparidade entre as taxas de juros, o que impede uma comparação entre os mercados. O mercado imobiliário continua ativo e empresas continuam lançando diversos empreendimentos, cujas vendas continuam ocorrendo, tudo normalmente. E o que mudou ou está mudando e que embasaria a teoria da bolha alardeada por alguns? Durante décadas, o Brasil sofreu coma repressão do mercado imobiliário e falta de crédito para financiar a construção e venda de imóveis. Mas, isso mudou. A economia aqueceu, o crédito ampliou, houve a criação de leis que facilitaram o financiamento de imóveis de maior valor coma criação do SFI, entrada no mercado de capitais das empresas de construção, o que trouxe maior volume de dinheiro para construir, além de diversos outros fatores convergentes que criaram um cenário quase perfeito para a indústria da construção civil. Evidente que os preços dos imóveis também estavam estagnados, assim como o mercado e, quando esse mercado se movimenta de forma acelerada, os valores do metro quadrado aumentam. É um movimento natural de ajuste, que respeita a lei da oferta e da procura. E parece que este equilíbrio foi atingido, coma acomodação dos preços dos imóveis e também das vendas em um ritmo menos alucinante. Os preços dos imóveis não vão cair e não haverá uma devolução em massa de imóveis já comprados. Alguns ajustes, até com alguma diminuição muito pontual no preço de um ou outro imóvel, haverá, mas jamais uma queda generalizada, especialmente porque o mercado continua ativo com lançamentos e vendas em todas as regiões. A figura do especulador, que se autodenominava investidor, também desapareceu. Com a disparada dos preços, especuladores compravam imóveis na planta e lucravam milhões com a revenda desses imóveis quando prontos. Essa farra pode ter acabado e esses “investidores”, acostumados a lucrar fácil, podem estar sentindo os efeitos do fim da bolha especulativa. Incorporadoras, criadas especificamente para lucrar milhões na bolsa de valores sem se preocupar muito com a construção de imóveis, também estão sofrendo os efeitos da bolha especulativa e anunciam o cancelamento de novos empreendimentos. Falar em bolha imobiliária é uma boa estratégia para quem pretende comprar imóveis mais barato de pessoas preocupadas com o futuro de seu investimento. Fabricar um cenário de incerteza e alardear prejuízo certo para quem comprou imóvel pode ser uma boa maneira de convencer esta pessoa a se desfazer do seu imóvel a preços menores. Desta forma, se há uma bolha no mercado imobiliário, arrisco dizer que é especulativa e que não mudará, pelo menos a curto prazo, os preços dos imóveis, que estão se ajustando ao mercado e certamente não cairão de forma generalizada. Para quem espera uma grande queda de preços para comprar seu imóvel, é melhor desistir. MARCELO TAPAI Advogado especialista em mercado imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados

Como conseguir exclusividade na captação de imóveis

Para um corretor, a venda do imóvel começa já na captação. Captar um bom número de imóveis de qualidade, boa localização e com grande potencial de venda é o segredo da maior parte dos corretores de sucesso. Mas que tal se, ao achar um imóvel com essas características, você ainda conseguir um contrato de exclusividade? Parece bom demais para ser verdade, mas é exatamente isso que diversos corretores pelo Brasil fazem todos os dias. O segredo para conseguir a exclusividade na negociação de um imóvel é apontar para os proprietários quais são as vantagens deste tipo de contrato. Veja a seguir quais elas são e aprenda a captar imóveis com exclusividade. Maior rapidez na venda Um contrato de exclusividade permite que o corretor trabalhe tendo a certeza que seus esforços na venda do imóvel não serão jogados fora. Por que você investiria em publicidade e se dedicaria a vender um imóvel com afinco quando não tem certeza se a venda será mesmo realizada por você? Demonstre para o proprietário como a exclusividade pode garantir uma dedicação maior à venda do imóvel que, consequentemente, poderá ser vendido mais rapidamente. A negociação rápida é um dos principais objetivos da maioria dos vendedores. Mais segurança para todos os envolvidos Outra grande vantagem que traz um contrato de exclusividade é a maior segurança para todos os que estão envolvidos na venda: comprador, corretor e vendedor. Isso acontece porque a exclusividade permite uma maior transparência nas relações. Para o comprador, é a certeza de que o preço que está sendo cobrado é realmente esse, não haverá diferença de valores com outro corretor ou imobiliária. Para o vendedor, há a maior segurança de saber que apenas um corretor fará a negociação, podendo conversar diretamente com ele, dividindo suas dúvidas e necessidades. Mostre seu diferencial Por que é interessante, para o proprietário do imóvel, oferecer exclusividade para você? Veja bem, não estamos falando aqui das vantagens apontadas acima, que falam sobre a exclusividade de um modo geral. Quais características você possui como corretor que fazem com que seja interessante para o vendedor escolher você e não qualquer outro? Você precisa saber responder isso rapidamente e de um modo satisfatório. Apresente quais são as características que você possui e lhe diferenciam dos outros corretores. Pode ser a sua forma de vender, a imobiliária que trabalha, o contato com grande número de clientes em potencial ou qualquer outra vantagem que você apresenta em relação aos outros. Ou seja, você também precisa mostrar porque o proprietário deve escolher você, não só as vantagens de um contrato de exclusividade. A exclusividade é possível Como vimos, para conseguir a exclusividade na venda de um imóvel você precisa demonstrar para o proprietário quais são as principais vantagens deste tipo de contrato. A exclusividade garante, na maioria das vezes, uma venda mais rápida, porque o corretor tem a certeza de que pode concentrar todos os seus esforços na venda do imóvel, sem correr riscos. Ela também dá maior segurança aos envolvidos na negociação.