terça-feira, 17 de dezembro de 2013
Imóveis valorizam mais do que inflação.
quinta-feira, 7 de novembro de 2013
Reformar ou não um imóvel antes de vendê-lo?
É notório que um imóvel se torna mais atraente quando está reformado, bem projetado ou minuciosamente planejado, como são os casos dos imóveis utilizados pelas construtoras, os conhecidos decorados, com objetivo de conquistar os compradores, fazendo-os imaginar como poderá ser a futura moradia. Porém, o mesmo não é uma regra quando tratamos de venda de imóveis usados.
A pergunta que muitos clientes me fazem: "Rodrigo, fazer ou não uma reforma no imóvel antes de vendê-lo?". Essa é uma pergunta muito interessante. Obviamente que um imóvel bem decorado e conservado chama mais a atenção dos interessados do que os imóveis sem nenhuma reforma. Contudo, o que pode agradar a um pode não agradar a outros. A reforma é algo muito pessoal, mas vou apontar, neste artigo, o melhor direcionamento.
A reforma deve ser feita no imóvel para uso pessoal. Mantê-lo conservado fará com que o imóvel não seja depreciado no caso de uma transação imobiliária. E o proprietário terá usufruído das benfeitorias durante o período em que residiu na moradia.
Não aconselho os meus clientes a fazerem reforma antes de vender a propriedade. Por outro lado, indico que tentem manter o imóvel sempre limpo e organizado e com o mínimo de detalhes pessoais. Renovar pintura e reparar pequenos problemas e defeitos também é importante.
Um imóvel com 15, 20 anos ou mais, desde a sua construção, estando na sua forma original, pode agradar a alguns clientes, pelo preço e pela possibilidade do comprador poder fazer a reforma ao seu gosto particular. Então, neste caso específico, o proprietário pode fazer pequenos reparos e, de preferência, deixar o imóvel bem arejado e com o mínimo de mobília possível.
A reforma requer certa dose de investimento, maiores cuidados e decisões que podem não trazer o resultado financeiro esperado no momento da comercialização do bem imóvel. O alto custo de uma reforma pode não ser recuperado na hora da venda. Isso não é uma regra, mas o risco dessa empreitada pode não compensar.
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Mercado Imobiliário: Especialistas descartam bolha e veem potencial par...: Para analista do Credit Suisse o que acontece é um aumento das preocupações com algumas questões típicas do mercado imobiliário, mas nã...
terça-feira, 15 de outubro de 2013
Como vender imóvel de forma mais persuasiva
O corretor de imóveis precisa mostrar-se capaz de conquistar a atenção do cliente, despertar seu interesse, incitar nele o desejo de possuir o imóvel e induzi-lo a comprar. Para chegar a este resultado, o corretor de imóveis precisa conhecer em detalhes o imóvel que quer oferecer, desenvolver uma boa entrevista e saber convencer e persuadir o cliente.
Fases do processo de vendas de imóveis
A condução das vendas de imóveis novos (em lançamento) ou das vendas de imóveis usados (de terceiros, seminovos ou avulsos) segue uma sequência de ações denominadas “fases do processo de vendas de imóveis”. Estas fases são: abordagem; entrevista;
apresentação/demonstração; objeção e fechamento.
Para que estas fases possam evoluir de forma gradativa é imprescindível que o corretor de imóveis, antes de “sair vendendo”, faça a sua “lição de casa” e elabore o Sumário do Imóvel à Venda, do empreendimento imobiliário em lançamento ou do imóvel usado, que pretende oferecer.
Influência da internet
Outro ponto que reforça a importância do corretor de imóveis fazer a “lição de casa” antes de “sair vendendo” é a influência da internet, no mercado imobiliário.
De acordo com os dados da pesquisa Media-Screen, de julho de 2008, com 605 pessoas no Brasil, a pedido do Google, mostra que, entre aqueles que compraram imóveis residenciais nos últimos seis meses, 88% usaram a internet como fonte principal de informação. As principais atividades empreendidas por estes clientes potenciais, na fase de pesquisa e compra de imóveis residenciais são:
• identificar imóveis adequados às suas necessidades;
• pesquisar valor de compra; pesquisar características de imóveis à venda;
• visitar imóveis à venda;
• montar planejamento/orçamento de compra; pesquisar sobre bairros e regiões.
Pelo menos 52% dos compradores de imóveis novos valorizam e visitam estandes de vendas.
O que acontece na prática?
Na maioria das vezes, as informações que os corretores de imóveis dispõem são as mesmas do conhecimento dos clientes. Na comercialização de imóveis novos (em lançamento) e na comercialização dos imóveis usados (de terceiros, seminovos ou avulsos) as informações que os profissionais dispõem não diferem daquelas obtidas pelos clientes, na sua pesquisa. Quem está interessado em comprar, muitas vezes, já procurou e teve acesso a tudo o que diz respeito, tanto do imóvel novo como do imóvel usado, ou seja, não há novidades.
Hoje, o corretor de imóveis para ter sucesso na venda, precisa conhecer o imóvel nos detalhes. Ele deve saber tudo o que o cliente sabe a respeito do imóvel e saber surpreender o cliente com detalhes, que possam encantá-lo. Elaborando o Sumário do Imóvel à Venda, o corretor de imóveis passará a ter mais segurança e estará preparado para desenvolver ações previamente estudadas, a partir da “inteligência em vendas”.
Sumário do Imóvel à Venda
O Sumário do Imóvel à Venda é uma coletânea de informações técnicas referentes ao empreendimento em lançamento ou ao imóvel usado, elaborado para uso exclusivo do corretor de imóveis.
Os corretores de imóveis precisam de informações que os ajudem a ilustrar, informar, explicar, de forma a valorizar e agregar valor ao empreendimento em lançamento ou ao imóvel usado que deseja apresentar aos clientes. Só assim, eles saberão enfatizar outros aspectos que possam estimular e reforçar o interesse do cliente.
Para um corretor de imóveis poder atuar de forma eficiente e eficaz, ele deve estar preparado e saber falar sobre as mais de 150 características que possuem os novos empreendimentos imobiliários em lançamento, assim como, saber falar sobre as mais de 50 características que possuem os imóveis usados.
Vender o imóvel é diferente de vender ao cliente
No atendimento ao cliente, a entrevista é outro ponto que merece uma atenção especial do corretor de imóveis. Para um cliente que está à procura de um imóvel novo ou usado, a compra é um processo complexo de comunicação e de tomada de decisão, ocorre no transcurso do tempo e envolve diversos membros. Apesar de muitos admitirem que a compra de um imóvel em um empreendimento em lançamento ou a compra de um imóvel usado é uma compra emocional, mesmo assim, é uma compra que deixa o cliente com uma série de dúvidas e medos. Nesta hora, é importante o cliente ser atendido por um corretor de imóveis competente.
Em muitos casos, os corretores se atrapalham com a sua ansiedade e se preocupam em vender o imóvel e deixam de vender ao cliente. O objetivo da entrevista é entender a necessidade ou o problema do cliente. O importante nesta fase da interação é o corretor de imóveis fazer o cliente falar sobre os motivos que o levam a se interessar pelo imóvel e descobrir qual é o motivador de compra. Com perspicácia, o profissional começa a conversa, formulando perguntas a respeito dos motivos que levam o cliente a se interessar pelo imóvel, o que ele e a família desejam, o porquê do imóvel pretendido, que outros imóveis ele já visitou, quando ele imagina estar ocupando o novo imóvel, quanto pretende investir na compra, entre outras perguntas.
Estrategicamente, uma entrevista bem conduzida, ajuda o corretor de imóveis a realizar a demonstração do empreendimento em lançamento ou do imóvel usado de forma mais empática, salientando os aspectos que são do interesse daquele cliente e família – venda ao cliente. Assim, a entrevista torna-se mais personalizada, o que ajuda a sensibilizar mais o cliente e a família – atendimento de qualidade.
Motivador de Compra
Durante a entrevista, o corretor de imóveis deve estar atendo e procurar identificar e gravar as expressões, termos, idéias que os clientes comentam sobre as suas motivações de compra e que critérios de decisão eles citam, quando conversam sobre o assunto.
Ao final da entrevista, o corretor de imóveis deve identificar o motivador básico de compra, que mais sensibiliza aquele cliente. Desta forma, ele conseguirá entrar em sintonia com o cliente e aumentar as chances de atingir o seu objetivo, enquadrando-o em um dos cinco motivadores de compra. Assim, o profissional estabelece a linha de raciocínio, que o conduzirá na formulação dos argumentos de vendas, que pretende apresentar para aquele cliente. Em síntese, o corretor de imóveis irá escolher e mencionar os argumentos de vendas que “emolduram” o benefício que o cliente “quer ouvir”.
Há cinco motivos básicos de compra que englobam, satisfatoriamente, 95% dos clientes que compram.
1. Lucro. Os clientes desejam obter ganho, realização, economia, valorização.
2. Prazer. O prazer pode ser conforto, comodidade, conveniência, divertimento, luxo, qualidade de vida, tranquilidade, boa saúde, bem-estar.
3. Orgulho. Isso abrange qualquer coisa que permita a alguém dizer “Eu sou especial”. Todo cliente tem uma necessidade congênita de aprovação, aceitação, afeto, admiração, prestígio, sentir-se VIP, possuir estilo de vida, status. Esta é uma das motivações de compra mais básica.
4. Paz de espírito. O medo de perder é um grande motivador. Os clientes potenciais desejam proteger o que já têm – segurança. Os clientes desejam, também, um imóvel que seja bem construído e que dure por muitos anos – segurança. Todos estes fatores contribuem para a paz de espírito.
5. Dor. A maioria das pessoas quer se proteger da dor, da doença, do stress, de conflitos, das complexidades da vida que elas preferem não ter de enfrentar.
Argumentação persuasiva - a inteligência em vendas
A prática de vender imóveis só falando das características, que dava ao profissional um ar de superioridade e conhecimento no assunto, hoje, não é suficiente para convencer o cliente. Durante a demonstração, o corretor de imóveis deve saber convencer e persuadir o cliente, falando a “língua dos benefícios”. Quando a argumentação de vendas é baseada apenas nas características, ela tem pouco poder de persuasão, uma vez que os clientes estão interessados em benefícios específicos, e não nas características. O cliente não compra o imóvel, mas o que o imóvel faz para ele. Na argumentação persuasiva, o corretor de imóveis deve procurar enfatizar as vantagens e benefícios que o cliente obterá com o investimento que pretende realizar. Com o benefício, o cliente passa a perceber o imóvel como diferente dos demais; como uma solução para os seus problemas; passa a dar mais valor ao imóvel e reparar que o imóvel não custa mais, vale mais. Em síntese, as pessoas compram por duas razões: confiança - se o risco é alto e o desembolso de dinheiro for considerável, a confiança é um ponto crucial para se realizar a compra e valor - a percepção do valor é que cria o desejo de posse.
A partir do momento que o cliente entende que terá a sua necessidade ou o seu problema resolvido, ele avalia de forma diferente o preço do imóvel. A psicologia explica que as pessoas colocam muito mais ênfase na perda que no ganho. Por estes motivos, é de suma importância o corretor de imóveis saber falar a “língua dos benefícios” e não ficar “vendendo características”.
O argumento é um raciocínio destinado a provar ou a refutar uma proposta. “Argumento” vem do latim arguere que significa “por à frente, provar”. Argumentar é a arte de convencer e persuadir. A elaboração de argumentos persuasivos é uma atividade mais reflexiva, incompatível com os profissionais que trabalham com o “piloto automático ligado”. A experiência mostra que as venda de imóveis novos (em lançamento) e a venda de imóveis usados (de terceiros, seminovos ou avulsos) podem ter um melhor resultado, se a argumentação de vendas praticada pelos corretores for mais pensada, estruturada através de uma organização mental mais treinada - uso da inteligência em vendas. Tal não ocorre, por vários motivos: falta de conhecimento no assunto, pouca atenção no estudo do imóvel à venda, entrevista mal realizada, falta de experiência, falta de treinamento no assunto, entre outros.
Como estruturar argumentos de venda persuasivos
É importante o profissional considerar algumas noções fundamentais da psicologia. O homem é um indivíduo por essência egoísta. O cliente potencial pouco se importa com o corretor de imóveis ou com o seu imóvel, e só lhe concederá crédito na medida em que lhe oferecer qualquer coisa. Portanto, nunca se esqueça desta regra: as pessoas só se interessam por elas mesmas. Para interessar o cliente potencial, diga-lhes, portanto, o que ele tem vontade de ouvir. Faça esta pergunta: “O que há no imóvel que pretendo apresentar e que o possa interessar – o que há para ele mesmo?”.
A elaboração de um argumento exige o conhecimento das razões de compra do cliente potencial. As pessoas não compram características, elas compram os benefícios. Uma característica é algo que o imóvel já tem, um benefício é algo que a característica faz para eles.
Existem diferentes maneiras para os corretores de imóveis elaborarem e apresentarem os seus argumentos de vendas[1]:
1. Modo simplificado - Característica + Vantagem + Benefício, associado a um motivador de compra.
O profissional cita a característica que quer evidenciar e faz, a si mesmo a pergunta “e daí?”. A resposta a esta pergunta identifica um dos vários benefícios que o cliente poderá vir a ter. O corretor de imóveis irá escolher e mencionar o benefício que o cliente “quer ouvir”. O profissional deve estar atento e, com inteligência, saber combinar as características com os benefícios que o cliente obterá e que estes, sejam do interesse do cliente, isto é, atendem ao motivador de compra identificado na entrevista.
Exemplo -1: Sala de estar com 80m² (Característica)
E daí?
Permite você dispor de uma ampla área (vantagem) para receber os amigos e parentes, com todo conforto (benefício) – Motivador de compra: prazer/conforto.
Exemplo - 2: Apartamento com 3 dormitórios (Característica)
E daí?
Permite oferecer bem-estar para família (vantagem) onde, cada um dos seus membros, terá o seu próprio dormitório (benefício) – Motivador de compra: orgulho/sentir-se VIP.
Exemplo -3: Salão de festas (Característica)
E daí?
Ambiente de uso exclusivo dos moradores (vantagem), onde podem receber os convidados, como se estivessem no seu próprio apartamento (benefício) – Motivador de compra: prazer/conveniência.
Modelo de estrutura de um argumento de vendas: modo simplificado
Para elaborar os próximos argumentos de vendas, siga o modelo:
O/A (Característica)... SIGNIFICA QUE VOCÊ... (Vantagem)... SENDO QUE O VERDADEIRO BENEFÍCIO PARA VOCÊ É O/A ... (Benefício) – Identificar o motivador de compra.
Lembre-se: Para apresentar um argumento de vendas eficaz, este deve estar adequado ao motivador de compra, identificado na entrevista. Você precisa dizer “aquilo o que o cliente quer ouvir”.
2. Modo ultrassimplificado - Característica + Benefício, associado a um motivador de compra
O corretor de imóveis cita a característica que quer evidenciar e faz, a si mesma pergunta “e daí?”. A resposta a esta pergunta identifica um dos vários benefícios que o cliente poderá vir a ter. O profissional irá escolher e mencionar o benefício que o cliente “quer ouvir”. O corretor de imóveis deve estar atento e, com inteligência, saber combinar as características com os benefícios que o cliente obterá e que estes, sejam do interesse do cliente, isto é, atendem ao motivador de compra identificado na entrevista.
Exemplo - 1: Vista panorâmica da cidade (Característica)
E daí?
Esta vista contribui para uma melhor qualidade de vida e paz de espírito dos seus moradores. (benefício) – Motivador de compra: orgulho/status.
Exemplo – 2: Duas garagens (Característica)
E daí?
Os moradores sentem-se tranqüilos com os seus carros estacionados em locais fixos e seguros (benefício) – Motivador de compra: paz de espírito.
Exemplo - 3: Fachada com revestimento cerâmico (Característica)
E daí?
Como não necessita de pintura, os moradores têm menor custo de manutenção (benefício) – Motivador de compra: lucro/economia.
Modelo de estrutura de um argumento de vendas: modo ultrassimplificado
Para elaborar os próximos argumentos de vendas, siga o modelo:
O/A (Característica)... SENDO QUE O VERDADEIRO BENEFÍCIO PARA VOCÊ É O/A ... (Benefício) – Identificar o motivador de compra.
Lembre-se: Para apresentar um argumento de vendas eficaz, este deve estar adequado ao motivador de compra, identificado na entrevista. Você precisa dizer “aquilo o que o cliente quer ouvir”.
Fonte: Arroba Casa
Doação de imóvel com reserva de usufruto elimina burocracia do inventário e preserva a herança
Priscilla Garcez tinha apenas 16 anos quando recebeu de sua avó de criação a doação de um imóvel em usufruto. Na época, pouco entendia sobre o que o termo significava. Hoje, aos 25, sabe que a intenção de dona Dagmar, de 96, era evitar as burocracias de um inventário, escolhendo, em vida, para quem queria deixar sua herança.
“Minha avó estava lúcida, aos 85 anos, quando decidiu doar um imóvel para minha mãe e deixar outro para mim, com reserva de usufruto para ela própria. Como eu era nova, ela temia que eu o vendesse. Fez isso justamente para que, caso sofresse algo, eu e minha mãe ficássemos seguras financeiramente. Hoje, ela tem 96 e sofre de mal de Alzheimer, mas já deixou tudo resolvido”, explica Priscilla, que recebe o aluguel do apartamento.
Doador protegido - Questões ligadas à doação de bens com reserva de usufruto estão entre as principais dúvidas dos leitores. Para o advogado Hamilton Quirino, especialista em Direito Imobiliário, o ato é mesmo aconselhável para quem quer evitar burocracias de um inventário e decidir em vida o destino dos bens, mas sem ficar desprotegido.
“É muito comum um casal querer doar um imóvel para um filho em vida, mas tendo a garantia de que o herdeiro não poderá vender o bem nem expulsá-los dele. Sendo assim, o doam com reserva de usufruto vitalício para eles próprios. A gente conhece os filhos, mas não os futuros genros”, afirma Hamilton Quirino.
Herdeiros legítimos têm direito a 50% - O imóvel não precisa ser doado necessariamente a um parente. O advogado Hamilton Quirino explica que os herdeiros diretos do doador não podem contestar a doação nem a reserva de usufruto. Mas os pais apenas podem dispor de metade de seus bens a quem não for filho.
” Um pai que briga com o filho não pode doar todos os bens a um terceiro ou a um único filho. Se ele o fizer, o herdeiro direto não privilegiado poderá requerer na Justiça a sua metade de direito”, explica o advogado.
Para doar um imóvel com reserva de usufruto, o proprietário do imóvel precisa pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que corresponde a 2% do valor do bem, ao estado (o tributo é pago à prefeitura apenas em negociação de compra e venda), mais as custas do cartório, que giram em torno de R$ 1.600.
“É um procedimento cada vez mais comum, principalmente de pais para filhos. Eles querem evitar as burocracias do inventário”, diz Edson de Carvalho, dono do cartório do 20 Ofício de Notas.
Fonte: Revista Zap
sexta-feira, 6 de setembro de 2013
Lei garante desconto na compra do primeiro imóvel
Mutuário que comprar pelo sistema Financeiro de Habitação terá 50% de desconto com as despesas de cartório.
Uma lei de 1981 vai passar a valer, na prática, a partir de agora. O mutuário que comprar o primeiro imóvel pelo Sistema Financeiro de Habitação vai ter desconto de 50% nas despesas de registro nos cartórios. O convênio foi assinado entre a Caixa Econômica Federal e a Corregedoria Geral de Justiça de Pernambuco.
A iniciativa vai permitir que um direito assegurado há 30 anos para quem compra o primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação passe a valer na prática. A Lei dos Registros Públicos garante ao consumidor o desconto nos custos de escrituração cobrados pelos cartórios.
Uma simulação feita pela Corregedoria Geral de Justiça mostra que na compra financiada de um imóvel no valor de R$ 200 mil, o consumidor teria uma economia de R$ 823,64.
O corregedor geral de Justiça, Bartolomeu Bueno, explicou que há punição e multa para o cartório que não cumprir a lei. “Caso haja uma reclamação na Corregedoria o cartório será obrigado a devolver o que ele cobrou a mais em triplo, além de receber uma multa que vai até dez salários mínimos.”
Caberá à Caixa Econômica Federal emitir, de graça, a declaração de que de fato se trata do primeiro imóvel do cliente. “Tão logo concluído o processo de análise da contratação e no momento da assinatura do contrato ele recebe, então, a declaração e leva ao cartório para agilização do processo de registro da escritura e redução de custo”, explicou o superintendente da Caixa Econômica no Recife.
Fonte: pe360graus.globo.com
quinta-feira, 5 de setembro de 2013
O que é INCC? Saiba o significado deste termo tão comum na construção civil
Autorização de venda de imovel com exclusividade, Por que não?
Há um equívoco entre ambas as partes (corretores e proprietários de imóveis) no momento em que, os dois interessados, acordam uma autorização para venda de um patrimônio.
De um lado temos o possuidor do imóvel que, na busca de uma "rapidez" na concretização de seu negócio , distribui autorizações, sem exclusividade, para diversos corretores e imobiliárias. Acreditam que, com tal atitude, conseguirão seu objetivo em curto prazo. Pensam que com muitos corretores trabalhando seu imóvel terão uma quantidade maior de pretendentes para compra.
Esquecem que também já foram compradores e, nessa condição, provavelmente viram muitas opções até a decisão final da compra. Para chegar a tal ponto, devem ter contactado muitos corretores e/ou imobiliárias. Ora, o corretor vive do fruto de suas vendas. Se ele tem um produto que está "espalhado" com muitos colegas concorrentes, a primeira coisa que ele fará para ganhar a "concorrência" é mexer no preço. Então percebemos que, ao abrir o jornal e /ou internet, o mesmo imóvel é anunciado várias vezes por corretores e/ou imobiliárias diferentes. Isso sem contar que, por falta de capacitação de certos corretores, as informações diferem (medidas, posicionamento do imóvel, etc...)..
A falta de capacitação de certos coretores é algo que postarei mais adiante, talvez em um novo post.
Esse fato causa, para o provável comprador, uma péssima impressão.. Este ao apresentar uma intenção de compra, já vai para a negociação com a "faca e o queijo a mão".
- "Vou pechinchar!", Pensam.
Isto somado ao medo do corretor de perder o negócio, que sugere:
- "Aceita proposta" ou "faça uma proposta", já induzindo-o a pechinchar. Desvalorizando o patrimônio.
Esse é um aspecto.
Por outro lado, o corretor, querendo divulgar o imóvel que está "espalhado", fica impossibilitado de fornecer mais detalhes para um pretendente (principalmente de localização). Tal atitude acarretaria um risco de outros corretores descobrirem o endereço ou, até mesmo, compradores, mal intencionados, fazerem o negócio diretamente. Pode parecer, a primeira vista, favorável ao proprietário, porém tal procedimento causa transtornos. Muitas vezes clientes vendedores perdem tempo e paciência com corretores que levam pretendentes compradores sem interesse no local, no prédio, clientes que não têm o perfil do imóvel ou que viram o mesmo com outro profissional, causando mal estar entre ambas as partes interessadas. Visitas totalmente contraproducentes.
Alguns aspectos analisamos aqui quanto à exclusividade na exposição da venda de imóveis ou entrega em mãos de vários profissionais. Mais adiante, analisaremos a fundo a questão, relatando os cuidados na escolha de um bom profissional, a análise de sua capacitação.
quinta-feira, 29 de agosto de 2013
Crédito imobiliário contratado da Caixa cresce 41,5% em 2013
São Paulo - Os financiamentos para imóveis no Brasil cresceram 37 por cento nos primeiros sete meses do ano ante o mesmo período de 2012, afirmou nesta quinta-feira, o presidente da associação que representa as entidades de crédito imobiliário e poupança, Abecip.
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Segundo Octavio de Lazari Junior, que participa de evento do da entidade em São Paulo, o número de unidades financiadas de janeiro a julho soma quase 300 mil. Até junho, segundo divulgação anterior da entidade, o total financiado era de 244,7 mil imóveis.
"O setor volta a crescer e há amplo espaço para o desenvolvimento do crédito habitacional", afirmou no evento. Segundo Lazari Junior, o país tem potencial para elevar a representatividade do crédito imobiliário em relação ao PIB, atualmente em 7,5 por cento.
Apesar da elevação dos juros básicos anunciada na véspera pelo Banco Central, com o ajuste da Selic de 8,5 para 9 por cento ao ano, o impacto sobre os juros do crédito imobiliário deverá ser "marginal".
O aperto monetário acionou o gatilho da remuneração da poupança, que, por regra, passa a pagar uma taxa de 6 por cento ao ano acrescida da variação da TR com a Selic acima de 8,5 por cento.
Como a poupança é a principal financiadora do crédito imobiliário no país, a mudança "poderia aumentar (os juros do) crédito imobiliário, olhando para a situação de maneira muito simplista", disse Lazari Junior.
O presidente da Abecip afirmou que o acréscimo deve chegar a no máximo 0,5 por cento na taxa ofertada pelos bancos no ano --mesmo número divulgado pela entidade em julho, antes da última elevação da Selic--, embora acredite que muitas instituições não devem mudar as condições em função do ambiente de competitividade no mercado.
Imóveis o negócio mais seguro para investir
O investimento em imóveis era forma mais escolhida pelas pessoas na hora de guardar dinheiro para o futuro, pois é o único investimento que sempre esta disponível e é um investimento que pode gerar renda sem que o investidor precise ter grandes conhecimentos do mercado imobiliário.
Investir em imóveis na planta é um investimento á médio e longo prazo, onde o investidor pode recuperar o investimento com a venda do imóvel após a entrega do imóvel e gerar um bom lucro, pois esse tipo de imóvel tem uma rápida valorização e o grande investimento em infraestrutura que acompanha novos empreendimentos costuma aumentar muito essa valorização.
Investir em imóveis prontos é um investimento á curto prazo, onde o investidor pode começar a recuperar os investimentos em um prazo menor, com o aluguel do imóvel ou mesmo com a venda. Porem muitas vezes é preciso investir em reformas e adaptações do imóvel antes de aluga-lo. Essas reformas podem encarecer o imóvel, mas geralmente ajudam a valoriza-lo.
Investir em terrenos é um investimento que dependendo do local onde o imóvel se encontra pode gerar um excelente lucro, porem se não for bem estudado o comprador pode ficar com o imóvel encalhado, mas se não for precisar do dinheiro da venda do imóvel a longo prazo pode ser um excelente investimento.
Antes de investir em imóveis procure saber mais sobre a região principalmente sobre projetos de infraestrutura que podem valoriza-lo ou desvaloriza-lo.
O se você não conhece o mercado imobiliário na região onde pretende investir procure consultar um profissional para ajuda-lo a ter uma ideia sobre o investimento em imóveis na região antes de começar a definir como investir.
Mas lembre-se investir em imóveis sempre será um investimento seguro e existem varias formas de investir em imóveis e dependendo do perfil do investidor o imóvel pode gerar uma renda mensal ou apenas um lucro na hora da venda.
segunda-feira, 26 de agosto de 2013
Especialistas apontam riscos e vantagens de comprar ou alugar imóvel
Alugar ou comprar um imóvel envolve muitas variantes e requer uma ampla análise. Além dos processos administrativo e jurídico, é preciso ter em mente algumas questões.
O imóvel se adequa às suas necessidades e à sua renda? Nos próximos anos, há alguma possibilidade de você mudar de cidade, Estado ou país? Se precisar vender a casa enquanto paga as parcelas, consegue recuperar o valor investido? As prestações ou o aluguel são muito salgados e consumirão gastos com lazer, bem-estar e qualidade de vida? O local é apropriado, vai valorizar?
"Não pode ser uma decisão por impulso, é preciso se informar e buscar orientação",diz José Augusto Viana, presidente do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis). Veja nesta página a opinião dele e de mais nove especialistas no assunto.
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JOSÉ AUGUSTO VIANA
Presidente do Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis
"O dinheiro investido em imóveis pode render 12% ao ano, mais a valorização do local, que varia de caso a caso. É um ótimo investimento na comparação com os demais. A renda é superior aos juros e ainda tem a valorização. Se a pessoa tem condições de investir e tem uma boa renda, o ideal é comprar um apartamento de R$ 200 mil a R$ 250 mil, mais populares, em boa localização. São imóveis escassos para aluguel e alcançam rendimentos altíssimos. Imóveis de valores mais altos são mais difíceis de alugar."
JOSÉ DUTRA VIEIRA SOBRINHO
Conselheiro do Corecon (Conselho Regional de Economia de São Paulo)
"Nos três últimos anos, a valorização do imóvel financiado foi brutal. Acredito que muitos que optaram pelo aluguel, nesse tempo, tenham se arrependido. As taxas nunca foram tão baixas e os prazos nunca foram tão longos para financiar um imóvel, chegando, agora, a 35 anos. Além disso, há a motivação do patrimônio: o que a pessoa está pagando é dela, não é um dinheiro perdido. Mas é preciso analisar a situação, principalmente se a opção for pela compra na planta e o primeiro bem do comprador. Se ele está no aluguel e tem dívidas, é preferível comprar um imóvel pronto, já que poderá usufruir imediatamente do negócio, seja morando ou alugando o imóvel."
JOSÉ URBANO DUARTE
Vice-presidente de governo da Caixa Econômica
"O financiamento permite antecipar a realização de uma necessidade ou de um desejo. A taxa de juros é o custo desta antecipação. Quanto menores os juros, melhor, sob o ponto de vista de quem está se valendo da alternativa do financiamento. No caso do financiamento imobiliário, a taxa de juros é a menor do sistema nos últimos anos. E os prazos, os maiores. E ainda há a forma como a prestação é calculada e cobrada. Ela decresce na medida que o tempo vai passando, comprometendo cada vez menos o orçamento do cliente, da família. O momento é favorável, e os clientes têm se valido disto. Em 2012, por exemplo, eles deverão financiar compras de seus imóveis numa escala superior a 25% do que foi feito em 2011. Juros menores e prazos maiores permitem realizar aquela necessidade comprando imóveis melhores e/ou em condições mais vantajosas."
FLÁVIO PRANDO
Vice-presidente de habitação do Secovi-SP (sindicatp de habitação)
"Os imóveis tiveram uma valorização importante que tem mais a ver com uma recuperação do que, propriamente, com a alta de preços. Houve uma estagnação entre o final da década de 1990 e no período de 2006/2007, na cidade e região metropolitana de São Paulo, quando os valores ficaram muito aquém da inflação. Agora, atingiram um patamar adequado e a tendência é uma valorização de 5% a 10%. Temos uma cidade onde a matéria-prima dos lançamentos imobiliários, que são os terrenos, é extremamente escassa. E há a questão do zoneamento, que desde 2003 tornou-se muito mais restritivo, o que reduz o potencial construtivo nesses terrenos. Consequência: a oferta de imóveis em São Paulo é inferior à demanda, o que gera uma pressão permanente nos preços, especialmente nos bairros mais procurados --aquele anel em volta do centro, que compreende Jardins, Itaim, Pinheiros, Brooklin, Vila Olímpia etc. Com a escassez de terrenos baldios, qualquer novo empreendimento paga um preço muito alto para remover a construção já existente, demolida e não aproveitada, para a obra partir de um espaço limpo. Resumo da história: no ponto de vista do Secovi, tendo oportunidade e valor de entrada (que está bastante reduzido, entre 10% e 15%), vale muito a pena financiar um imóvel com juros menores e prazos maiores. Dessa forma, o valor do financiamento se assemelha ao valor do aluguel. É mais inteligente comprar, pois o financiamento acaba e o imóvel valoriza."
ALEXANDRE N. SOARES
Advogado, responsável pelo escritório da ABMH (Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação) em São Paulo
"Não há como se afirmar 'a priori' se é mais vantajoso alugar ou financiar. Existem muitas variáveis envolvidas (taxa de juros aplicada no contrato de financiamento, valor da locação, renda familiar, disciplina e controle de gastos etc). No entanto, na maioria dos casos, se a família for disciplinada e conseguir poupar, mesmo que more num imóvel locado --com valor condizente com a sua renda--, talvez torne-se mais vantajoso aguardar para comprar à vista o sonhado imóvel próprio, mesmo tendo em vista a queda acentuada da taxa de juros. Depende do caso concreto."
SAMY DANA
Professor da Escola de Economia da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas)
"Comprar um imóvel ou continuar pagando aluguel? Esse é o dilema de muitos brasileiros. Porém, essa decisão precisa ser tomada depois de uma ampla análise. O corte das taxas de juros cria um benefício que deve ser dividido entre consumidores e construtoras. A forma que as construtoras têm para se apropriar desse benefício é através do aumento dos preços dos imóveis, propagandas e um batalhão de corretores tentando fazer o consumidor acreditar que a oportunidade é 'única'. Vale lembrar que quanto mais os preços aumentarem, menor será a 'fatia' que sobra para o consumidor. Se for comprar um imóvel, tenha certeza que o preço que está pagando é razoável, não se deixe levar por impulso ou pelas aparentes barganhas em taxas. Tome cuidado para não deixar sua parte do bolo nas mãos do faminto setor imobiliário. Exemplo prático para uma pessoa que pretende comprar um imóvel de R$ 450 mil e tem R$ 180 mil de entrada e, por enquanto, paga aluguel no valor de R$ 1.500. Há duas opções: 1) A primeira é aplicar os R$ 180 mil no Tesouro Direto e fazer aplicações mensais de R$ 1 mil durante todo o período. Após os 30 anos, ela terá R$ 2,008 milhões. 2) A outra opção teria sido dar a entrada de R$ 180 mil e financiar os R$ 270 mil restantes. Durante 30 anos, essa pessoa terá que pagar R$ 2.500 ao mês para ter o imóvel. Ao final do período, o imóvel será seu e lhe custará R$ 900 mil."
JOÃO DA ROCHA LIMA JUNIOR
Professor titular de Real Estate da USP (Universidade de São Paulo)
"A taxa de juros dos financiamentos estão acima da taxa referencial de juros. Enquanto você pode financiar a compra de um imóvel à taxa de 9,5% ano + TR, o que, na média pode representa um custo do financiamento de 10 a 11% ano, a renda de aplicações conservadoras pode estar no limite do CDI, que é de 8,5%. E caindo. Lembre que esses 8,5% devem ser cortados de 22,5% de imposto sobre a renda, resultando em 6,59%, dos quais ainda se extrai 1 ponto para administração se se tratar de aplicação em fundo de investimento. Então, aplicar recursos a 5,6% liquido anual contra financiamento a 11% não tem sentido. Se adicionarmos o custo do aluguel, na solução não comprar, retiramos mais alguns pontos dos 5,6% ano, ou eventualmente toda a renda líquida será consumida no pagamento do aluguel. Se o investidor tem recursos líquidos e precisa da residência, deve comprar. As aplicações para alugar imóveis residenciais representam pagar preço no auge do mercado, esperando uma renda que pode girar ao redor de 7% ano, com 27,5% de imposto sobre a renda, o que resulta líquido pouco mais de 5%, fora o custo dos vazios. Já aplicações em imóveis comerciais de alta qualidade abrigados em fundos imobiliários pode render ao redor de 8,5% ano, já descontados os custos de administração e as flutuações com vazios. A renda dos FII (Fundo de Investimento Imobiliários) é isenta de imposto sobre a renda para a pessoa física em situações particulares."
CLAUDIO BORGES
Diretor de crédito imobiliário do Bradesco
"Fiz um comparativo entre duas situações: um cliente comprando um imóvel de R$ 200 mil, financiando R$ 160 mil em 360 meses, e a hipótese desse mesmo cliente alugar um imóvel de R$ 200 mil, pagando um aluguel mensal de 0,8% do valor do bem. A primeira prestação do cliente (R$ 1.733) está muito próxima do valor do aluguel, porém no decorrer do tempo ela vai caindo e ao final de 30 anos, mesmo com uma TR estimada em 0,4% ao mês, o cliente concluirá o pagamento de sua prestação na ordem dos R$ 542.
Ao contrário da prestação do crédito imobiliário, o aluguel sobe anualmente pelo IGP-M cumulativamente. Considerando um IGP-M conservador, de 5% a.a., verificamos que o aluguel, que era inicialmente de R$ 1.600, com o reajuste anual captalizado, chega ao final de 30 anos na ordem de R$ 6.915. O segundo sonho de uma pessoa que está financiando um imóvel numa faixa etária média de 35 anos, ao final dos 30 anos de financiamento, é estar aposentada. Pela realidade brasileira, a expectativa é que ela tenha uma renda comparativa ao se aposentar muito menor que a sua renda atual. Neste caso, a prestação do crédito imobiliário reduzindo-se ao longo do tempo atende essa necessidade de um custo menor de moradia, pois na medida que o tempo vai passando, sua prestação vai se tornando cada vez menor. No aluguel, a curva é inversa, o que vai impactar numa redução contínua da capacidade de poupança e de se preparar para a aposentadoria. Considerando um financiamento de R$ 160 mil, taxa de juros de 9,5%, a.a. + TR de 0,04% ao mês, ao final de 30 anos o cliente terá desembolsado a quantia de R$ 433.911. Para quem pagou o aluguel de um imóvel de R$ 200 mil, ao final de 30 anos, terá desembolsado a importância de R$ 1,27 milhão, ou seja, o valor equivalente a três financiamentos imobiliários e ainda não terá a propriedade do bem. Ao pagar uma prestação de crédito imobiliário, o cliente faz um investimento em um bem que um dia será seu."
ROSELI HERNANDES
Diretora comercial da Lello Imóveis
"É preciso fazer contas para ver o que é mais vantajoso. Analisar o que você tem de capital e investigar se vale a pena aplicar ou dar entrada num financiamento imobiliário. Tenho clientes que compraram um imóvel na periferia e se mantiveram em outro alugado, num bairro mais nobre, por estarem mais próximos de trabalho, facilidades e família. O sonho da casa própria foi realizado, sem, necessariamente, a família ter de morar nele. E a nova lei do inquilinato garante menos conflitos. O inquilino procura ser respeitador, até porque hoje ele tem mais garantias, e o proprietário, por sua vez, tem interesse de manter o bom inquilino. Por outro lado, na compra, há dois tipos de financiamento: na planta, onde o comprador tem as parcelas semestrais, mas só começa a pagar o financiamento nas chaves --uma compra mais de impulso-- e com o imóvel pronto, em que ele é obrigado a estar mais preparado, pois tem que ter, no mínimo, 20% do valor do bem para dar de entrada. Em compensação já pode se beneficiar imediatamente da sua compra."
JOSÉ PEREIRA GONÇALVES
Economista e especialista em mercado imobiliário
"A casa própria é a principal transação feita durante toda a vida. Por isso é importante que a decisão seja tomada considerando todos os aspectos para que o sonho não venha a se tornar um pesadelo. Antes de comprar é fundamental ter certeza de que a possibilidade de haver mudança para outro local, motivada por emprego ou outra decisão qualquer, é mínima. Se existir essa possibilidade, o mais recomendável é alugar, pois a compra requer um investimento muito elevado. Se a decisão for pela compra, é importante ter certeza de que o imóvel atende suas necessidades de tamanho, aspirações e se está bem localizado. Na compra em que se dispõe de recursos, deve-se avaliar o montante necessário para ser à vista: sobrará dinheiro para atender uma emergência? Há recursos suficientes para cobrir todos os custos com a mudança, realizar reforma, comprar os móveis necessários, pagar os impostos devidos na transação?
Na compra com financiamento, é preciso considerar a taxa de juros razoável e o prazo contratado). Em relação a isso, vale refletir se compensa um prazo muito longo. Na maioria das situações, o prazo deve ser encarado como uma forma de obter uma prestação que naquele momento caiba na renda sem deixar o comprador muito sufocado. Ao longo do tempo, ele poderá realizar amortizações e reduzir esse prazo, pois durante esse tempo ele acumulará poupança ou, dependendo da operação, poderá utilizar recursos de sua conta do FGTS para realizar essa amortização. Vale destacar que o aluguel é uma despesa que a pessoa tem por estar utilizando um imóvel que não é de sua propriedade. A prestação, por sua vez é um investimento que a pessoa faz para adquirir um bem. O financiamento é uma forma de a pessoa antecipar a compra de um bem cuja aquisição à vista exigiria um prazo muito longo de poupança."
Fonte: Folha
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Primeiro andar ou cobertura? Confira dicas para escolher seu apartamento
Cada apartamento tem a sua vantagem e a sua desvantagem, basta você escolher qual se adequa mais com o seu perfil
Achar o imóvel perfeito é tarefa bastante trabalhosa, mas não há nada mais prazeroso do que encontrá-lo. Embora do lado de fora as torres dos prédios pareçam todas iguais, por dentro, cada apartamento é único. Entre vistas das janelas e escadas, estará o seu imóvel ideal.
As diferenças entre os apartamentos do térreo e dos andares superiores já começam pelos valores, que variam 30% (ou mais) entre apartamentos no mesmo prédio. A causa dessa diferença toda passa por vários fatores. Vamos ver alguns deles, para ajudar na sua escolha. Acompanhe:
No Térreo
Há quem prefira morar no térreo, ou nos andares mais baixos. Neles, a simpatia do possível morador já começa pelo preço. Os apartamentos em andares inferiores são os mais baratos.
Com poucos lances de escada entre a entrada do prédio e a porta de casa, moradores dos andares mais baixos são menos dependentes dos elevadores. Em prédios com poucos elevadores, principalmente de modelos mais antigos e lentos, isto é um grande benefício. Para famílias com crianças, o térreo tem a grande vantagem de uma visão mais ampla da rua, do playground, ou então das áreas de lazer que elas possam frequentar, aumentando a sensação de controle e segurança.
Entretanto, morar no térreo tem seus inconvenientes. As infiltrações costumam acontecer mais nestes pavimentos, assim como os problemas de estrutura, já que são a base do prédio. Além disso, o barulho da rua costuma ser mais incômodo, pela proximidade. Em ruas mais movimentadas, os barulhos de carros e pedestres farão parte da rotina.
Os imóveis mais novos já são planejados pensando nestes problemas. Para compensar o incômodo com o barulho algumas construtoras reforçam as paredes. Também como forma de recompensa por esses inconvenientes tem sido bastante recorrente a construção de imóveis térreos do tipo giardino, ou seja, que oferecem uma área privativa aberta ou então uma área de serviço estendida. Existem ainda os imóveis térreos com o pé direito mais elevado, criando a possibilidade da construção de um mezanino ou até mesmo um segundo andar.
Contudo, ainda que tenham alguns inconvenientes, eles costumam ser os melhores no seu custo-benefício e podem contar com alguns extras que os apartamentos mais altos não oferecem.
No Alto
A vista de um apartamento em andar alto é vantagem incontestável, principalmente se houver um parque ou área verde próxima ao condomínio. Em grandes cidades, principalmente nos edifícios em que o hall de entrada dá direto para uma rua movimentada ou em área centralizada, ter um refúgio da correria que acontece lá fora é uma boa opção e, para alguns moradores, sinal de qualidade de vida.
Mesmo com preços mais salgados que dos andares mais baixos, os encantos destes apartamentos não param na vista. Lá em cima o barulho quase não existe e uma árvore plantada num jardim próximo pode vir a oferecer melodias de pássaros já na primeira hora da manhã. Os problemas com infiltrações não são exclusividade dos andares mais baixos, nas coberturas eles também existem, mas em frequência menor.
O grande problema de morar em andares mais altos é a dificuldade que eles trazem para fazer tarefas simples. Se o prédio tem elevador, esperar por ele quando se está atrasado para aquela reunião ou mesmo para buscar o filho na escola, pode significar a perda de minutos preciosos. Caso o prédio seja mais antigo, subir e descer quatro lances de escadas com seu cachorro na hora de passear pode ser complicado. Além das escadas, prédios mais antigos tem seu maquinário de bombas de água comumente instalados no terraço e a paz e silêncio do andar superior pode acabar no corredor mesmo.
Os novos empreendimentos também tem dado atenção especial aos andares altos. Como a vista é o principal atrativo, áreas abertas maiores são encontradas com bastante facilidade nesses imóveis. E não são raras as coberturas do tipo duplex, onde dois apartamentos ocupam a área mais alta, cada um com 180º de vista.
São apartamentos bastante diferentes entre si e a escolha do que se adequa melhor para você está intimamente ligada ao seu modo de vida e suas necessidades. Quando for visitar um apartamento do seu interesse imagine-se morando ali, recebendo seus amigos e sua família. Procure não fechar a negociação já na primeira visita e visite-o o máximo que puder e em horários alternados até ter certeza de que aquela é a sua casa! Boa sorte!
Há quem prefira morar no térreo, ou nos andares mais baixos. Neles, a simpatia do possível morador já começa pelo preço. Os apartamentos em andares inferiores são os mais baratos.
Com poucos lances de escada entre a entrada do prédio e a porta de casa, moradores dos andares mais baixos são menos dependentes dos elevadores. Em prédios com poucos elevadores, principalmente de modelos mais antigos e lentos, isto é um grande benefício. Para famílias com crianças, o térreo tem a grande vantagem de uma visão mais ampla da rua, do playground, ou então das áreas de lazer que elas possam frequentar, aumentando a sensação de controle e segurança.
Entretanto, morar no térreo tem seus inconvenientes. As infiltrações costumam acontecer mais nestes pavimentos, assim como os problemas de estrutura, já que são a base do prédio. Além disso, o barulho da rua costuma ser mais incômodo, pela proximidade. Em ruas mais movimentadas, os barulhos de carros e pedestres farão parte da rotina.
Os imóveis mais novos já são planejados pensando nestes problemas. Para compensar o incômodo com o barulho algumas construtoras reforçam as paredes. Também como forma de recompensa por esses inconvenientes tem sido bastante recorrente a construção de imóveis térreos do tipo giardino, ou seja, que oferecem uma área privativa aberta ou então uma área de serviço estendida. Existem ainda os imóveis térreos com o pé direito mais elevado, criando a possibilidade da construção de um mezanino ou até mesmo um segundo andar.
Contudo, ainda que tenham alguns inconvenientes, eles costumam ser os melhores no seu custo-benefício e podem contar com alguns extras que os apartamentos mais altos não oferecem.
No Alto
A vista de um apartamento em andar alto é vantagem incontestável, principalmente se houver um parque ou área verde próxima ao condomínio. Em grandes cidades, principalmente nos edifícios em que o hall de entrada dá direto para uma rua movimentada ou em área centralizada, ter um refúgio da correria que acontece lá fora é uma boa opção e, para alguns moradores, sinal de qualidade de vida.
Mesmo com preços mais salgados que dos andares mais baixos, os encantos destes apartamentos não param na vista. Lá em cima o barulho quase não existe e uma árvore plantada num jardim próximo pode vir a oferecer melodias de pássaros já na primeira hora da manhã. Os problemas com infiltrações não são exclusividade dos andares mais baixos, nas coberturas eles também existem, mas em frequência menor.
O grande problema de morar em andares mais altos é a dificuldade que eles trazem para fazer tarefas simples. Se o prédio tem elevador, esperar por ele quando se está atrasado para aquela reunião ou mesmo para buscar o filho na escola, pode significar a perda de minutos preciosos. Caso o prédio seja mais antigo, subir e descer quatro lances de escadas com seu cachorro na hora de passear pode ser complicado. Além das escadas, prédios mais antigos tem seu maquinário de bombas de água comumente instalados no terraço e a paz e silêncio do andar superior pode acabar no corredor mesmo.
Os novos empreendimentos também tem dado atenção especial aos andares altos. Como a vista é o principal atrativo, áreas abertas maiores são encontradas com bastante facilidade nesses imóveis. E não são raras as coberturas do tipo duplex, onde dois apartamentos ocupam a área mais alta, cada um com 180º de vista.
São apartamentos bastante diferentes entre si e a escolha do que se adequa melhor para você está intimamente ligada ao seu modo de vida e suas necessidades. Quando for visitar um apartamento do seu interesse imagine-se morando ali, recebendo seus amigos e sua família. Procure não fechar a negociação já na primeira visita e visite-o o máximo que puder e em horários alternados até ter certeza de que aquela é a sua casa! Boa sorte!
sábado, 24 de agosto de 2013
Quantidade de documentos para compra e venda de imóveis é aliada do consumidor.
Exigências previstas pelas imobiliárias são uma forma de garantir ao cliente mais segurança na hora de fechar contrato de aluguel ou de compra de imóvel
Na hora de alugar, vender ou comprar um imóvel, muitas dificuldades aparecem, já que o nível de exigências para fechar o contrato é muito alto. Entretanto, profissionais do mercado imobiliário dizem que essa burocracia é uma grande aliada, uma vez que resguarda o consumidor de problemas futuros.
Segundo o advogado Fernando Júnior, diretor da Céu-Lar e diretor jurídico da Netimóveis, as exigências, no caso das imobiliárias por exemplo, são uma forma de garantir ao cliente mais segurança. “Elas são especializadas em administrar e negociar imóveis, conhecem as técnicas de cobrança, contabilidade e legislação. Esses atributos tornam-se um grande diferencial para os clientes”, afirma.
O superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, observa que, ao contrário do que parece, as transações imobiliárias não são simples. “Em relação à compra e venda, por exemplo, as certidões exigidas têm como principal função evitar que o comprador seja surpreendido com questões relativas a dívidas do antigo proprietário, relacionadas ou não ao imóvel, que podem acarretar, inclusive, a anulação do negócio e possível perda do dinheiro investido”, esclarece.
O excesso de zelo evita que imóveis com algum empecilho sejam comercializados livremente. “O interessado em uma aquisição imobiliária que exige a apresentação dos documentos necessários à sua segurança dificilmente será surpreendido com a perda do investimento que, muitas vezes, é fruto de uma vida inteira de trabalho”, diz o superintendente do Creci-Minas.
No caso das locações, Ricardo acrescenta que, como o corretor de imóveis é o profissional contratado para a administração imobiliária, ele deve zelar pelo bem, tendo atenção redobrada, o que justifica tantos cuidados. “Outro fator de grande relevo, o principal a meu ver, é a demora do estado em decidir pendências judiciais envolvendo locações, o que desafia o aumento do rigor no quesito garantias locatícias.”
O advogado Leandro Pacífico de Souza Oliveira, que atua na Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH), conta que as exigências, no caso dos aluguéis, decorrem da Lei de Locações (8.245/91). “Elas servem para dar segurança aos negócios jurídicos, lembrando que abusos devem ser coibidos. A burocracia é imposta pela lei e visa proteger tanto o locador quanto o locatário”, diz.
Na prática, Fernando diz que contratos de locação ou de compra e venda de um imóvel representam a oferta de crédito ao locatário ou ao comprador, “que assume débitos perante o locador ou o vendedor, devendo ser procedida uma coerente análise de risco, que será sempre bastante vantajosa para aquilo que todos desejam em um negócio imobiliário: confiança”, analisa.
RESGUARDAR Para o designer gráfico Fernando Lima, que comprou um imóvel há três anos no Bairro Padre Eustáquio, Região Noroeste de Belo Horizonte, a quantidade de documentos exigida é mais para segurança do banco e da instituição que está financiando do que para o comprador. “É 85% para garantia deles e 15% para quem compra”, considera.
Apesar do número de documentos exigidos, Fernando reconhece que providenciá-los resguarda a negociação. “Mas a gente não tem escolha, não tem como questionar isso. Lembro-me que, quando comprei o imóvel, demorei cerca de um mês só para reunir a documentação que tinha de levar ao banco.”
REQUISITOS ESSENCIAIS
Consumidor deve exigir certidões que atestem ausência de pendências sobre o imóvel e de quem está negociando para verificar se está tudo em ordem com a documentação
As exigências para negociar um imóvel são variáveis, conforme o objetivo do contrato: locação ou aquisição. No caso de compra e venda, o superintendente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-Minas), Ricardo Mendes, diz que o interessado deve tomar prévio conhecimento da situação cadastral, tanto do imóvel quanto do vendedor.
Para verificar se está tudo em ordem, o possível comprador deve exigir as certidões que atestem a ausência de pendências que recaiam sobre o imóvel e quem o negocia. “Deve, também, contar com a assessoria de um profissional do mercado imobiliário, visitar o imóvel, buscar informações sobre preço, localização e demais vantagens da aquisição”, observa Ricardo.
Por fim, vem o contrato de compra e venda, que deve ser muito bem elaborado, a fim de resguardar o comprador e o vendedor. O documento deve expressar os direitos e obrigações das partes de forma clara, evitando-se discussões futuras, conforme ressalta o superintendente do Creci-Minas.
As exigências também vão variar de acordo com a modalidade de compra, segundo o advogado da Associação Brasileira de Mutuários da Habitação (ABMH) Alexandre Barros Tavares. “Caso seja à vista, não é exigida quase nenhuma documentação, havendo somente necessidade de assinatura da escritura e pagamento dos impostos (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI) e taxas cartorárias”, conta. É imprescindível, ainda, que não haja dívidas relativas ao imóvel (condomínio e IPTU) e que ele não seja objeto de garantia ou penhora, como acrescenta o advogado.
No caso de financiamento, a documentação exigida é maior, devido à operação com o banco e não à compra e venda propriamente. “Contudo, aconselham-se vários cuidados na hora da compra do imóvel, seja à vista ou mediante financiamento, para evitar problemas futuros ou mesmo a nulidade da aquisição. Certidões negativas das justiças, físicas e de protesto são importantes para o comprador”, enumera Alexandre.
REGULARIDADE Para que o interessado em adquirir um imóvel possa se orientar sobre a legislação a respeito do tema, o advogado e diretor da Céu-Lar Netimóveis Fernando Júnior conta que a Lei 7.433/85 e o Decreto 93.240/86 regulamentam os procedimentos. “Devem ser apresentados diversos documentos que comprovem sua regularidade e a idoneidade financeira do vendedor e do comprador”, reitera.
Mas não basta às partes contratantes formalizarem o negócio por meio de um contrato particular de promessa de compra e venda, de acordo com Fernando. “Torna-se também indispensável a lavratura de uma escritura pública, que deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
SEGURANÇA AO ALUGAR
Em relação às locações, são exigidos documentos que certifiquem a idoneidade financeira de quem pretende alugar o imóvel e de seus fiadores, caso haja. Entre eles, Ricardo Mendes cita comprovantes de rendimentos, capacidade, estado civil, propriedades e sociedades.
Caso não tenha fiadores, o interessado pode optar por outras modalidades de garantia contempladas pela Lei do Inquilinato, uma vez que haja consenso entre as partes contratantes. “As mais utilizadas são a fiança, o seguro fiança, a caução representada por bens imóveis e a caução representada por título de capitalização”, cita o superintendente do Creci-Minas.
Para alugar, o advogado Fernando Júnior diz que o inquilino assume diversos compromissos legais e contratuais, inclusive, o de conservação da propriedade durante todo o prazo do contrato, que pode ser estendido por um longo período. “A possibilidade de prorrogação da locação por bastante tempo implica compreensão de que diversas situações poderão ocorrer na vida do inquilino, inclusive uma demissão do emprego, uma alteração na composição da renda familiar etc.”
Por isso, é indispensável averiguar a efetiva capacidade moral e financeira do inquilino para arcar com esses compromissos legais e contratuais, ressalta Fernando, lembrando que ele deve, ainda, oferecer uma ‘garantia locatícia’ exatamente para amenizar os imprevistos que podem ocorrer durante toda a vigência da locação”, justifica.
AGILIDADE Fernando diz que, atualmente, existem opções interessantes para assegurar o pagamento dos aluguéis e dos encargos locatícios e a preservação do patrimônio imobiliário. “O seguro fiança e o título de capitalização são alternativas eficazes para a garantia locatícia, servindo ainda para o inquilino livrar-se daquele constrangimento que normalmente ocorre no momento de solicitar a fiança para um amigo ou um parente.”
De acordo com o advogado, essas alternativas também significam simplificação dos procedimentos e das exigências cadastrais, o que agiliza o contrato de locação. “Porém, considerando que essas garantias locatícias vigoram por um determinado período, o inquilino deve permanecer sempre atento à necessidade de renovação periódica de ambos.”
NO CASO DA COMPRA, É PRECISO:
Imóvel:
» Registro (matrícula atualizada)
» Certidão de ônus reais
» Certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias
» Última guia de IPTU e certidão negativa de débitos de tributos municipais
» Verificar possibilidade de desapropriação
» Comprovação de quitação de consumo de água, luz, TV a cabo, internet etc.
» Vistoria do imóvel pelo vendedor, para a posse do comprador, contendo descrição minuciosa do estado de conservação, das benfeitorias, dos pertences e dos acessórios que serão transferidos
» Quitação do ITBI
Pessoa física:
» Cópias dos documentos pessoais (RG e CPF) e comprovante de endereço
» Para casados: certidão de casamento
» Para união estável: escritura pública ou decisão judicial ou documento equivalente
» Para solteiros: declaração de que não mantém união estável
» Certidão negativa de débitos de tributos federais
» Certidão negativa de débitos perante a Receita Estadual
» Certidão negativa de débitos de tributos municipais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da Justiça Federal
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça estadual e juizados especiais
» Certidão negativa de distribuição de feitos da justiça do trabalho
» Certidão negativa de protestos
Tratando-se de unidade habitacional em condomínio:
» Convenção de condomínio e
regimento interno
» Declaração de quitação plena das obrigações condominiais
Tratando-se de imóvel locado:
» Renúncia ao direito de preferência
» Contrato de locação e vistoria do imóvel
» Declaração de quitação plena das obrigações locatícias (aluguel e
encargos locatícios)
Tratando-se de imóvel em construção:
» Registro da incorporação imobiliária
» Memorial descritivo
NO CASO DE ALUGUEL:
Alguns dos comprovantes exigidos do locatário e de seus fiadores são de:
» Rendimentos
» Estado civil
» Propriedades
» Sociedades
» Imposto de renda
» Outros documentos ainda
podem ser necessários.
Júnia Leticia - Estado de Minas
Fonte: Lugar Certo
quinta-feira, 22 de agosto de 2013
Nova norma para construção civil aumenta responsabilidade das construtoras
O processo de obra para construção de imóveis residenciais está mais complexo, rígido e transparente. A nova norma técnica da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), NBR 15.575, já está em vigor. O objetivo é aferir mais responsabilidade às construtoras no planejamento e execução de uma obra.
Com a nova norma algumas diretrizes inéditas foram incluídas, outras readaptadas. De acordo com o portal G1, as regras “Não têm força de lei, mas a legislação federal prevê que elas sirvam de parâmetro. O consumidor que se sentir prejudicado deve procurar os órgãos de defesa do consumidor ou a Justiça. O prazo para reclamar de problemas de estrutura, por exemplo, passou de cinco para 50 anos”.
O que muda
O objetivo da nova norma é orientar todo o ciclo envolvido na construção, criando assim uma unidade desde o fornecedor dos materiais básicos, até a manutenção feita pelo morador depois da edificação pronta. Os ambientes passam a ser mais regulados e claros em relação aos critérios de qualidades específicos.
Marcus Vinícius Motter Borges e Diogo Bonelli Paulo, advogados do Núcleo de Direito Imobiliário do escritório Menezes e Niebuhr Advogados Associados, explicam ao portal Engeplus que a NBR 15.575 é uma norma que objetiva a construção civil sustentável. “Os projetistas receberam atenção especial, passando a ter normas mais rigorosas a cumprir, entre as quais a necessidade de especificar a vida útil projetada (VUP), que consiste no período estimado de tempo (em anos) em que o edifício atenderá às exigências dos usuários”.
Responsabilidade do consumidor
Se as regras estão mais rígidas para as construtoras, o mesmo ocorre com o consumidor, que não pode se isentar das obrigações como a preservação do imóvel. Uma das orientações para o cliente é a solicitação do Manual do Proprietário e do Síndico, que aborda de cuidadosa e detalhada a operação, o uso e a manutenção da residência. No documento devem conter também informações técnicas da edificação e os prazos de garantia.
Fonte: Redação Redimob
segunda-feira, 19 de agosto de 2013
Minha Casa, Minha Vida muda para atingir classe média
O governo Dilma prepara mudanças para expandir o foco do programa Minha Casa, Minha Vida, cujo limite de financiamento habitacional nas capitais chega a R$ 170 mil e pouco atende a classe média devido ao aumento nos preços dos imóveis.
Segundo o presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda, a proposta é reduzir os juros e aumentar os limites de renda familiar que podem acessar o programa e os valores financiados.
Hoje, só famílias com renda de até R$ 5.400 mensais se enquadram no programa, que utiliza recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e tem juros máximos de 8,16% ao ano.
Para a faixa que ganha de R$ 3.101 a R$ 5.400 (faixa 3), a nova taxa deve cair de 8,16% ao ano para 7,16%.
Hereda não disse qual a taxa será dada para as famílias com renda entre R$ 1.600 e R$ 3.100 (faixa 2), que hoje têm juros de 6% ao ano.
Para as famílias com renda de até R$ 1.600, o governo compra o imóvel e subsidia até 95% do valor.
REAJUSTE NOS LIMITES
"O governo, através do Ministério das Cidades, está propondo reajuste tanto nos juros quanto nos limites. Recentemente tivemos alteração nos valores do Minha Casa, Minha Vida na faixa 1 [renda até R$ 1.600]. É natural que a faixa 2 e 3 tenham também reajuste", disse.
Na sexta, a Caixa anunciou uma injeção de R$ 13 bilhões do governo, sendo que R$ 3 bilhões serão destinados ao financiamento de material de construção, dentre outros, para clientes ligados ao Minha Casa, Minha Vida.
Para João Crestana, ex-presidente do Secovi (Sindicato da Construção), as mudanças estudadas devem ampliar a participação da classe média urbana no programa.
"Está começando a ficar difícil utilizar o programa, porque a classe média subiu de patamar. Ou você retira a classe média, o que é uma temeridade, ou ajusta para que possa atender mais gente. O governo está muito sensível a isso", disse Crestana.
TONI SCIARRETTA DE SÃO PAULO
NATUZA NERY DE BRASÍLIA
Fonte: Folha
Definidas Regras Para Aquisição De Imóveis Pelo Minha Casa Minha Vida Para Cidades Pequenas
As diretrizes gerais do Programa Minha Casa Minha Vida para aquisição de imóveis por famílias com rende mensal de até R$ 1.600,00 em munícipios com população de até 50 mil habitantes foram publicadas dia 13/08 no Diário Oficial da União.
O empreendimento deverá estar inserido na malha urbana ou zonas de expansão urbana que tenham via de acesso, infraestrutura urbana básica com pavimentação, drenagem pluvial,calçadas guias e sarjetas,rede de energia elétrica, iluminação publica rede de abastecimento de água potável e soluções para esgotamento sanitário e coleta de lixo.
Pelo menos 3% das unidades habitacionais serão reservadas para idosos.As residências que tiverem pessoas com deficência deverão ser adaptadas e as destinadas a famílias com crianças em idade escolar deverão ter,em seu entorno,escolas de educação infantil e fundamental.
Munícipios com população inferior a 20 mil habitantes poderão contratar até 30 unidades habitacionais,e o com população entre 20 mil e 50 mil poderão contratar até 60 unidades.
O valor máximo de cada habitação será R$ 35 mil.Os recursos destinados a este fim vem do fundo de Arrendamento Residencial,no âmbito do Programa Nacional De Habitação Urbana,e será disponsabilizado por meio de instituições financeiras oficiais federais.
De acordo com a portaria assinada pelo ministro das cidades,Aguinaldo Ribeiro,entre as diretrizes do programa estão a criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos,além da execução de ações inclusivas para fortalecer a autonomia das famílias e sua inclusão produtiva.
Caberá ao Ministério das cidades estabelecer regras e condições para implantações dos empreendimentos,definir a tipologia e o padrão das moradias e da infraestrutura urbana,além de estabelecer os critérios de elegibilidade e seleção dos beneficiários fica a cargo de estados, munícipios ou dos orgãos de administração que aderirem ao programa.
Para participar do programa,as empresas do setor de construção cívil deverão apresentar até 31 de dezembro às instituições financeiras oficiais federais, os projetos de produção de empreendimentos.
sexta-feira, 16 de agosto de 2013
Por que é tão importante possuir um imóvel próprio
A compra de um imóvel próprio é o sonho de muitos brasileiros que querem se ver livres do pagamento do aluguel. Atualmente, o número de vendas de imóveis vem crescendo, e o mercado da construção civil brasileira está de “vento em poupa”. Talvez essa seja a hora de sair à procura do sonho de ter a própria casa ou apartamento, já que é possível encontrar diversas ofertas de financiamento por meio de construtoras ou bancos, especializados no ramo imobiliário.
Porém, embora a casa própria seja um dos maiores sonhos do brasileiro, é normal para quem deseja ter um imóvel, calcular se é melhor morar de aluguel ou investir e comprá-lo.“O momento é o que muda tudo. Para alguns, pode ser mais interessante morar de aluguel por um tempo, para outros, a melhor opção é poupar o dinheiro e comprar um imóvel. Mas seja qual for a opção, é sempre interessante possuir pelo menos um imóvel, pois ele vai ser muito importante em alguma fase da vida” comenta Carlos Samuel de Oliveira Freitas, advogado e diretor de condomínios e jurídico da Imobiliária Primar Administradora de Bens, do Rio de Janeiro.
O especialista comenta que na decisão de comprar um imóvel, deve ser levado em consideração não apenas as questões financeiras, mas também as questões práticas da vida. “Fazer contas para saber se é mais vantajoso comprar ou alugar um imóvel é bom quando se trata de uma empresa, mas não de uma família. Independentemente do que acontecer, a família vai precisar de um teto todo dia”, diz.
O aluguel traz consigo um risco, pois os contratos de aluguel de imóvel valem por 30 meses. “Depois desse período, o dono no imóvel o pode pedir ele de volta a qualquer momento, a não ser que seja feito um novo contrato,” lembra Freitas. Caso seja feito um novo contrato, o aluguel provavelmente será revisto, em geral com reajuste acima da inflação. No caso de o proprietário pedir o imóvel de volta, ele pode dar apenas um mês para a família sair de lá. “Esse é um risco que não existe quando se possui um imóvel próprio,” comenta.
Freitas diz que quando se trata de um jovem, em início de carreira, e que corre o risco de ter que mudar de emprego ou cidade, o aluguel é sim uma boa opção – pelo menos para o momento, - mas para quem não pretende se mudar em um bom espaço de tempo e está estabelecido profissionalmente, possuir um imóvel ainda é a melhor opção, “a posse da própria moradia é uma peça fundamental da verdadeira independência financeira e para um futuro, seja ele a aposentadoria ou não, mais tranquilos” ressalta.
Alugar significa depender de terceiros, sejam eles o corretor, a administradora, o proprietário ou o fiador. “Por isso, o ideal é, independente da idade, poupar dinheiro desde cedo para a compra do imóvel próprio. Assim como a casa própria, a independência é um sonho de todos, e esses dois estão muito ligados na nossa sociedade”, conclui Freitas.
Projeto quer diminuir para 30 dias compra de um imóvel no Brasil
O processo de compra de um imóvel no Brasil pode cair dos cerca de quatro meses para menos de 30 dias com a aprovação de um projeto em tramitação na Comissão de Constituição e Justiça (CCJ) da Câmara dos Deputados. O texto concentra todos os atos jurídicos envolvendo um imóvel na sua matrícula de registro. De autoria do deputado Paulo Teixeira (PT-SP), a proposta tem o apoio do governo federal e deverá ser aprovada em breve.
A proposta transfere a responsabilidade do comprador para o proprietário do imóvel, que passará a ser obrigado a registrar na matrícula todos os dados envolvendo aquela residência. A responsabilidade também recairá sobre um terceiro que tenha algum litígio com repercussão financeira contra o imóvel.
Assim, em vez de o comprador ser obrigado a fazer um verdadeiro périplo pelos cartórios para verificar se o imóvel está bloqueado pela Justiça, consta como espólio ou foi usado como garantia em empréstimo, por exemplo, os dados serão unificados na matrícula do imóvel no Serviço de Registro de Imóveis.
A atualização e veracidade dos dados na matrícula ficam a cargo do vendedor e não mais do comprador, que antes precisava percorrer várias cartórios. Em São Paulo, por exemplo, o comprador deve levantar de 40 a 50 certidões para se proteger no futuro e, mesmo assim, não há garantias de que a compra não será questionada na Justiça.
Na prática, além de reduzir os custos e a burocracia, a proposta conhecida no mercado como concentração do ônus na matrícula, desestimula os chamados “contratos de gaveta”. Com a concentração de todos ao atos do imóvel na matrícula, ficam valendo somente aqueles ônus que estiveram averbados no registro na hora da assinatura do contrato.
“O objetivo é desburocratizar o mercado imobiliário brasileiro, que em função da insegurança jurídica não tem o tamanho que poderia ter”, afirmou Teixeira. Para ele, o mercado brasileiro se desenvolveu de forma “torta”. “Cabe a um terceiro, no caso, o adquirente do imóvel, levantar todas as informações que comprovem que aquele bem não tem nenhum problema envolvendo o seu dono original e outra parte, como instituição financeira ou a Justiça.”
O secretário adjunto de Política Econômica (SPE) do Ministério da Fazenda, Pablo Fonseca, avaliou que a aprovação do projeto tem potencial para melhorar “enormemente” a segurança jurídica na compra de imóveis, mercado em expansão no País nos últimos anos.
Segundo ele, a SPE acompanha com grande interesse a tramitação do projeto. “O credor, ou alguém que tem algum interesse sobre a pessoa que é dona do imóvel, será obrigado a registrar na matrícula que move uma ação contra o proprietário”, explicou Fonseca. “Se não estiver anotado matrícula, o imóvel não seria mais passível de questionamento e o comprador não corre o risco de perder o imóvel.”
Para o presidente da Associação Brasileira da Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari, os registradores de imóvel e o mercado financeiro são favoráveis à aprovação do projeto. Na avaliação dele, o projeto privilegia a todos compradores, inclusive aqueles beneficiados no programa Minha Casa, Minha Vida. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.
Fonte: Agência Estado
quarta-feira, 14 de agosto de 2013
Definidas Regras Para Aquisição De Imóveis Pelo Minha Casa Minha Vida Para Cidades Pequenas
As diretrizes gerais do Programa Minha Casa Minha Vida para aquisição de imóveis por famílias com rende mensal de até R$ 1.600,00 em munícipios com população de até 50 mil habitantes foram publicadas dia 13/08 no Diário Oficial da União.
O empreendimento deverá estar inserido na malha urbana ou zonas de expansão urbana que tenham via de acesso, infraestrutura urbana básica com pavimentação, drenagem pluvial,calçadas guias e sarjetas,rede de energia elétrica, iluminação publica rede de abastecimento de água potável e soluções para esgotamento sanitário e coleta de lixo.
Pelo menos 3% das unidades habitacionais serão reservadas para idosos.As residências que tiverem pessoas com deficência deverão ser adaptadas e as destinadas a famílias com crianças em idade escolar deverão ter,em seu entorno,escolas de educação infantil e fundamental.
Munícipios com população inferior a 20 mil habitantes poderão contratar até 30 unidades habitacionais,e o com população entre 20 mil e 50 mil poderão contratar até 60 unidades.
O valor máximo de cada habitação será R$ 35 mil.Os recursos destinados a este fim vem do fundo de Arrendamento Residencial,no âmbito do Programa Nacional De Habitação Urbana,e será disponsabilizado por meio de instituições financeiras oficiais federais.
De acordo com a portaria assinada pelo ministro das cidades,Aguinaldo Ribeiro,entre as diretrizes do programa estão a criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos,além da execução de ações inclusivas para fortalecer a autonomia das famílias e sua inclusão produtiva.
Caberá ao Ministério das cidades estabelecer regras e condições para implantações dos empreendimentos,definir a tipologia e o padrão das moradias e da infraestrutura urbana,além de estabelecer os critérios de elegibilidade e seleção dos beneficiários fica a cargo de estados, munícipios ou dos orgãos de administração que aderirem ao programa.
Para participar do programa,as empresas do setor de construção cívil deverão apresentar até 31 de dezembro às instituições financeiras oficiais federais, os projetos de produção de empreendimentos.
Fonte: InfoMoney
Área média de imóvel novo encolhe 28% com febre de compactos
Fonte: Embraesp/Secovi-SP
São Paulo - A área média dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo caiu 28% de 2007 para 2012, passando de 102,33 para 73,24 metros quadrados. Mas isso não significa exatamente que os imóveis novos tenham encolhido. O que esse número na verdade revela é que houve uma queda brutal no número de apartamentos grandes lançados nos últimos cinco anos. O lançamento de apartamentos compactos, por sua vez, viu forte elevação, tornando-se uma verdadeira febre.
Quem busca imóvel novo para comprar hoje em dia deve ter notado que há cada vez menos oferta de apartamentos amplos. De 2007 para 2012, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) compilados pelo Secovi-SP, houve uma queda de 63,6% no número de lançamentos de três e quatro dormitórios na capital paulista, imóveis que têm área média maior.
Em compensação, no mesmo período houve uma elevação de 45,2% no número de lançamentos de um e dois dormitórios, unidades mais compactas cuja metragem costuma variar de 30 a 70 metros quadrados. Só o número de apartamentos de um quarto lançados foi multiplicado por nove.
"A alta no preço do metro quadrado dos imóveis nos últimos anos fez com que as pessoas não conseguissem mais comprar apartamentos tão grandes. Além disso, elas estão começando a perceber que é mais vantajoso morar em um apartamento pequeno e bem localizado do que em um imóvel grande e afastado", explica Rafael Rossi, fundador da incorporadora Huma Desenvolvimento Imobiliário.
Veja na tabela a evolução no número de unidades lançadas de cada tipo entre 2007 e 2012:
2007:
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 ou mais Total
Unidades lançadas 534 12.637 12.515 13.304 38.990
Participação (%) 1,4% 32,4% 32,1% 34,1% 100%
Área útil lançada 23.620,11 665.193,53 1.068.267,91 2.232.857,44 3.989.938,99
Área útil média 44,23 m2 52,63 m2 85,35 m2 167,83 m2 102,33 m2
2012:
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 ou mais Total
Unidades lançadas 4.800 14.321 6.566 2.830 28.517
Participação (%) 16,8% 50,2% 23,0% 9,9% 100%
Área útil lançada 189.673,85 809.309,60 564.146,77 525.487,26 2.088.617,48
Área útil média 39,52 m2 56,51m2 85,92 m2 185,68 m2 73,24 m2
São Paulo - A área média dos apartamentos lançados na cidade de São Paulo caiu 28% de 2007 para 2012, passando de 102,33 para 73,24 metros quadrados. Mas isso não significa exatamente que os imóveis novos tenham encolhido. O que esse número na verdade revela é que houve uma queda brutal no número de apartamentos grandes lançados nos últimos cinco anos. O lançamento de apartamentos compactos, por sua vez, viu forte elevação, tornando-se uma verdadeira febre.
Quem busca imóvel novo para comprar hoje em dia deve ter notado que há cada vez menos oferta de apartamentos amplos. De 2007 para 2012, segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) compilados pelo Secovi-SP, houve uma queda de 63,6% no número de lançamentos de três e quatro dormitórios na capital paulista, imóveis que têm área média maior.
Em compensação, no mesmo período houve uma elevação de 45,2% no número de lançamentos de um e dois dormitórios, unidades mais compactas cuja metragem costuma variar de 30 a 70 metros quadrados. Só o número de apartamentos de um quarto lançados foi multiplicado por nove.
"A alta no preço do metro quadrado dos imóveis nos últimos anos fez com que as pessoas não conseguissem mais comprar apartamentos tão grandes. Além disso, elas estão começando a perceber que é mais vantajoso morar em um apartamento pequeno e bem localizado do que em um imóvel grande e afastado", explica Rafael Rossi, fundador da incorporadora Huma Desenvolvimento Imobiliário.
Veja na tabela a evolução no número de unidades lançadas de cada tipo entre 2007 e 2012:
2007:
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 ou mais Total
Unidades lançadas 534 12.637 12.515 13.304 38.990
Participação (%) 1,4% 32,4% 32,1% 34,1% 100%
Área útil lançada 23.620,11 665.193,53 1.068.267,91 2.232.857,44 3.989.938,99
Área útil média 44,23 m2 52,63 m2 85,35 m2 167,83 m2 102,33 m2
2012:
1 quarto 2 quartos 3 quartos 4 ou mais Total
Unidades lançadas 4.800 14.321 6.566 2.830 28.517
Participação (%) 16,8% 50,2% 23,0% 9,9% 100%
Área útil lançada 189.673,85 809.309,60 564.146,77 525.487,26 2.088.617,48
Área útil média 39,52 m2 56,51m2 85,92 m2 185,68 m2 73,24 m2
Procuração pública é a única aceita em negociações imobiliárias
O mercado imobiliário do Rio de Janeiro (RJ) continua em uma boa fase. No primeiro semestre de 2012, a valorização do metro quadrado foi de quase 9% na capital fluminense - índice 2% menor do registrado em 2011, mas considerado positivo já que a expectativa era de estabilização. A realização da Copa do Mundo, em 2014, e dos Jogos Olímpicos, em 2016, ainda são os principais motivos para o aquecimento do setor de imóveis na região. Muitos lançamentos já estão disponíveis para venda e há um grande número de imóveis em fase de construção.
De acordo com Carlos Samuel de Oliveira Freitas, diretor de condomínios da PRIMAR Administradora de Bens, os imóveis usados também estão sendo beneficiados com o bom momento do setor. Em meio a tantas negociações, surge a preocupação de concretizar as transações imobiliárias com segurança. São necessários alguns cuidados para não cair em armadilhas. "É fundamental verificar a veracidade de todos os documentos e não pular nenhuma etapa para garantir que o negócio tenha valor legal. Deixar de registrar o imóvel comprado, por exemplo, pode custar a devolução do bem", alerta.
A procuração é um dos documentos que deixam muitas dúvidas na cabeça dos proprietários deimóveis. Freitas explica que a procuração é um instrumento do mandato - um contrato de natureza declaratório, no qual um indivíduo recebe a autorização de outro para agir em seu nome. Quem ganha este poder deve praticar atos conforme os interesses da pessoa que lhe delegou esta função. "A procuração pode ser pública ou particular. Para ter valor legal no caso de imóveis, o documento deve ser público", ressalta o especialista em Direito Imobiliário.
A procuração pública é elaborada pelo tabelião e a via original fica no arquivo do tabelionato de notas no qual ela foi redigida e assinada para que terceiros possam comprovar sua autenticidade. Este documento não vem pronto e é redigido em um livro específico do cartório e não em uma folha solta. O procurador recebe a via transladada do livro. "Para evitar fraudes, o recomendado é não deixar espaços em branco após a elaboração do documento. A procuração pública é obrigatória nanegociação de um imóvel", declara.
A procuração não tem data de validade, por isso é essencial ser bem específico quanto ao seu conteúdo para não gerar interpretações duvidosas. Para a alienação de imóveis, seja para venda ou doação, o documento não pode conceder poderes gerais e amplos. "É importante especificar o limite dos poderes concedidos pelo outorgante, nome dado a quem cede a procuração, para sua maior segurança. Dependendo da data de elaboração do documento, é solicitada a certidão original atualizada da procuração. Isto evita falsificações", observa.
Imóveis pequenos tendem a dar maior retorno com menos risco?
Digamos que você tenha uma boa quantia em caixa e pretende investir em imóveis. Onde você preferiria investir seu dinheiro para obter renda? Em um apartamentão de quatro quartos na zona habitacional mais popular e valorizada da cidade? Ou comprar quatro ou cinco quitinetes em uma área menos popular? Pense bem na sua resposta… ela pode não ser tão óbvia assim.
Segundo especialistas, imóveis menores tendem a dar maior retorno
Segundo especialistas do mercado imobiliário, imóveis menores tendem a dar maior retorno. Então, seria melhor o investidor comprar mais unidades menores do que comprar um único apartamento maior. Mas será mesmo? Para testar a teoria, resolvi pegar alguns dados no site Wimóveis, com um programa que faz o download de toda a base de dados da página.
Simulei, então, o retorno do aluguel de unidades com diversidade de número de quartos em Brasília e no Rio de Janeiro, cidades com ampla representação no site. Mais adiante, inclusive, pretendo fazer um estudo sobre a provável bolha imobiliário no Rio – mas esse é papo pra outro post. Em Brasília, selecionei para análise as Asas Norte e Sul, assim como os setores Noroeste, Sudoeste e Park Sul. O resultado, em Brasília, foi o seguinte:
Como você pode observar, os imóveis que apresentaram maior retorno foram os de 2 quartos, com uma rentabilidade média de 4,16%, seguidos pelos imóveis de 1 quarto, com rentabilidade de 3,88%. Em uma região, o Sudoeste, os maiores imóveis, de 4 quartos ou mais, apresentaram o melhor retorno, com 4,31%. Os imóveis de 3 quartos se saíram melhor na Asa Norte e na Asa Sul, ao passo que os de 2 quartos tiveram melhor desempenho no Noroeste e no Park Sul, regiões novas na cidade e que ainda estão em construção. Ao contrário do que ensina a lição dos especialistas, os apartamentos de um quarto não apresentaram a melhor rentabilidade em nenhuma região analisada.
No Rio de Janeiro, ocorreu o seguinte:
No Rio de Janeiro, os imóveis que apresentaram a maior média foram os menores, em linha com o ensinamento tradicional. Esses apartamentos apresentaram uma rentabilidade média de 5,92%. Nos bairros examinados, eles também foram os vencedores na Barra da Tijuca, com rentabilidade média de 7,10%. Os imóveis de 2 quartos foram os melhores investimentos em Ipanema e no Leblon, e os de 3 quartos em Copacabana, com rentabilidade média de 8,18% – ressalvo, contudo, que o exame de Copacabana pode estar prejudicado porque a base de dados disponível é muito pequena.
Que conclusões podemos tirar disso tudo? Em primeiro lugar, que, na média, a lição dos economistas é válida. Mesmo em Brasília, quando incluímos entre as menores unidades as de 2 quartos, verificamos que, de fato, essas unidades, em conjunto com as de 1 quarto, apresentam a melhor rentabilidade média – apesar de, no comparativo entre os imóveis de 1 e 2 quartos, os de 2 quartos apresentam melhor rentabilidade. No Rio de Janeiro, os apartamentos de 1 quarto apresentaram rentabilidade melhor que os demais (embora os de 2 quartos tenham rendido menos do que os de 3 dormitórios). Ou seja, o investidor precisa estudar a situação específica do imóvel, e não se fiar em conclusões estatísticas médias. Embora em regra os imóveis maiores tenham relação custo-benefício pior, pode acontecer de, na situação específica do imóvel desejado, isso não ocorrer!
Relação entre preço de imóvel e aluguel está mais equilibrada no Rio de Janeiro do que em Brasília
Além disso, a comparação entre Brasília e Rio de Janeiro permite uma outra conclusão, bem interessante. Embora o Rio de Janeiro tenha imóveis mais caros, em média, que os de Brasília, eu diria que os preços dos imóveis estão mais justificados no Rio de Janeiro do que na capital brasileira. Como você pode observar na tabela, a rentabilidade média dos imóveis do Rio de Janeiro, à exceção das unidades de 4 quartos, está bem próxima de 6%. Em algumas cidades, essa relação é até superior a esse índice.
Esse número mágico – os seis por cento de rentabilidade – é um indicador importante para a caracterização de uma bolha imobiliária, pois permite a comparação média da rentabilidade de um imóvel com outros investimentos. 6% é considerado uma rentabilidade adequada no mercado imobiliário, e quando a rentabilidade cai demais em relação a esse patamar, há alguma evidência de bolha; e, por outro lado, quando o inverso acontece, pode-se esperar um mercado defasado. Nada disso acontece no Rio que, por enquanto, parece ter um mercado equilibrado – ao menos com relação aos preços divulgados no Wimóveis. Já em Brasília a rentabilidade média dos apartamentos está muito abaixo de 6%, indicando que pode acontecer uma possível correção nos preços das unidades.
Por: Fábio Portela
Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.
Mulheres conquistam mercado imobiliário
A atuação das mulheres no mercado imobiliário brasileiro tem sido destaque em muitas regiões. Apesar de, por enquanto, não haver nenhuma pesquisa sobre o assunto, é certo que qualidades singulares incrementam e ajudam o setor no fechamento de novos negócios. A lista de qualidades é grande e o atual cenário do mercado imobiliário evidencia este crescimento.
Na empresa de consultoria imobiliária de Ronaldo Antico Nunes, de Taubaté, as mulheres predominam: dos seis funcionários que fazem parte da empresa, quatro são mulheres. “Damos preferência as mulheres pelo destaque que ocupam no mercado, além da pró-atividade e seriedade que passam”, diz Nunes.
O empresário destaca o carisma feminino e a facilidade que elas possuem para se expressarem com os clientes. “Elas se esforçam mais no trabalho”, elogia Nunes.
Já em outra imobiliária em Pindamonhangaba, José Ersias é o único homem entre 17 mulheres. Ele brinca e diz que trabalhar entre tantas mulheres “é um sacrifício”. No entanto, destaca o ambiente de profissionalismo, respeito e colaboração.
Para a Corretora de Lançamentos, Juliana Beggiato, as mulheres possuem um faro mais apurado no tratamento com clientes. “Os clientes recebem um tratamento diferente”, diz a corretora.
Simone Costa Gonçalves, Supervisora de Vendas, destaca a versatilidade das mulheres em atender diversos públicos. “Quando atendemos outra mulher, por exemplo, nós conseguimos entender o que ela quer. Dúvidas como: Por que a cozinha tem que ser um pouco maior? Com esse conhecimento nós ajudamos nossos construtores a elaborar uma planta que seja funcional tanto para os homens quanto para as mulheres”, completa.
Para Frederico Marcondes César, Presidente do Secovi – Vale do Paraíba (Sindicato da Habitação), a ocupação feminina no mercado imobiliário pode ser a atribuída a procura de ambas as partes. Tanto das empresas, como das mulheres. “Elas estão ocupando espaço, primeiro, pelas experiências positivas dentro das empresas e, segundo, são atraídas pelos bons salários oferecidos”, comenta.
Segundo César, os cargos ocupados não se restringem apenas aos administrativos, mas também em canteiros de obras na construção civil. “Nos canteiros de obras temos arquitetas e engenheiras responsáveis pelo andamento dos trabalhos, instaladoras prediais e motoristas”, diz.
Para o também empresário do mercado imobiliário, as mulheres são mais focadas no serviço e menos negligentes. “Elas tendem a ter uma postura mais honesta dependendo da área onde atuam como, por exemplo, em serviços administrativos e na tesouraria”, completa.
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